「エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 買ってはいけない」と検索してこのページにたどり着いた方は、購入をかなり具体的に考えている段階だと思います。
結論から言うと、このマンションに致命的な欠陥があるという情報は、公開情報からは見当たりませんでした。ただし、気になる点はあります。
2024年築、55〜56戸、8階建てで、1LDK〜3LDKと間取りの幅が広い築浅マンションです。小岩駅徒歩8分で、駅前から少し離れた落ち着いた環境。築浅で修繕積立金が低めなのは魅力ですが、将来の値上げ予定と、設備・ペットの条件が公開情報で確認できていない点が、悩みどころです。
この記事では、現役の不動産営業マンの立場から、価格・立地・住み心地・資産価値を本音で整理します。迷っているあなたが「買う・見送る」を決められるように、最後に判断チェックリストと、買っていい人・やめたほうがいい人もはっきり書きますね。
3分でわかる結論
先に、このマンションが向いている人・向いていない人をまとめます。
| こんな人なら検討する価値あり | ・築浅の新しさと、手頃な月額負担を重視する人 ・1LDK〜3LDKなど、ライフスタイルに合う間取りを選びたい人 ・駅前より落ち着いた環境で暮らしたい人 |
|---|---|
| こんな人は一度立ち止まって | ・駅徒歩5分以内など、通勤の便を最優先する人 ・修繕積立金の将来の増額が心配な人 ・ペットの条件が必須で、確認ができていない人 |
当てはまるものが多いほうが、あなたの結論に近いはずです。理由は、このあとの見出しで詳しく説明しますね。
なぜ「買ってはいけない」と検索されるのか
調べてみると、欠陥があるから検索されているわけではなさそうです。検索される理由は、主に次の4つだと考えられます。
- 築浅で、価格の妥当性を判断しにくい
- 修繕積立金が約97円/㎡と低く、将来の値上げが心配
- 駅徒歩8分で、通勤や雨の日の負担が気になる
- 設備・ペット・駐車場の公開情報が少ない
つまり「欠陥があるから買うな」ではなく、「高額な買い物だから、弱点まで知って決めたい」という検索意図だと思います。私は日頃、中古マンションの売買仲介に携わっている不動産営業マンです。購入検討者の目線で、良い点も気になる点もそのまま書きますね。
物件の概要
エクセレントシティ小岩ザ・ミライズの基本情報です(2026年10月時点の公開情報)。
| 所在地 | 東京都江戸川区西小岩3丁目24番20号 |
|---|---|
| 竣工 | 2024年2月 |
| 規模 | 地上8階 |
| 総戸数 | 55戸(56戸との掲載もあり) |
| 分譲会社 | 新日本建設 |
| 施工会社 | 新日本建設 |
| 最寄り駅 | JR総武線「小岩」駅 徒歩8分 |
| 駐車場 | 駐車場ありとの掲載(台数・方式・空き状況は未確認)。駐輪場の詳細も未確認 |
| 共用設備 | オートロックなど基本設備の詳細は販売住戸・管理資料で確認(大規模な共用施設の掲載は確認できず) |
| 室内設備 | 専有面積43.67〜73.80㎡、1LDK〜3LDK(床暖房・ディスポーザー・食器洗浄乾燥機・二重床・二重天井・サッシ仕様は未確認) |
| ペット | 飼育可否は未確認(管理規約・飼育細則で確認) |
戸数や竣工年月は、掲載媒体によって差がある場合があります。契約前に、重要事項説明書で確認してくださいね。
最寄り駅からの距離
JR総武線「小岩」駅 徒歩8分
表記の徒歩分数は、公開情報の目安です。実際は、住戸の出入口や信号待ちで変わるので、内見の前後に一度歩いてみるのがおすすめです。
価格と坪単価は妥当か
2026年10月時点で確認できた、価格・管理費・修繕積立金の情報です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売出事例 | 3LDK・73.8㎡で8,290万円(約112万円/㎡)。賃貸中のオーナーチェンジ物件の掲載 |
| 別の掲載 | 7,480万円との掲載もあり(住戸・時期の違いと考えられる) |
| 管理費 | 約208円/㎡(売出事例からの算出) |
| 修繕積立金 | 約97円/㎡(売出事例からの算出。73.8㎡で月0.7万円程度) |
修繕積立金が約97円/㎡と、築浅物件としては低めです。将来の値上げを前提に、長期修繕計画で段階増額の予定を必ず確認してくださいね。
ここに載せた数字は、不動産情報サイトの推計や売出事例で、成約価格ではありません。サイトによって算出方法が違い、同じ物件でも数字に開きがあります。最新の売出価格は、個別の住戸で確認してくださいね。
この価格なら、他に何が買える?
購入を迷うときは、同じ予算でほかに何が買えるかを並べてみるのが近道です。このエリアの近い条件の物件を、下の表で比べてみてください。
| 物件 | 竣工 | 総戸数 | 最寄り駅 | ひとこと |
|---|---|---|---|---|
| エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ | 2024年2月 | 55戸(56戸との掲載もあり) | 小岩駅 徒歩8分 | 2024年築・55〜56戸・間取り幅広の築浅 |
| エクセレントシティ小岩ステーシア | 2023年4月 | 25戸 | 小岩駅 徒歩4分 | 2023年築・25戸・駅4分の築浅 |
| プレディア小岩 | 2025年12月 | 56戸(管理員室1戸は別) | 小岩駅 徒歩6分 | 2025年12月竣工・56戸・広めのファミリー向け |
| ファーストシーン小岩ラグゼ | 2008年9月(掲載により10月) | 23戸 | 小岩駅 徒歩12分 | 23戸・駅12分の小規模・3LDK |
価格が近い物件を並べたときに「この物件ならではの強み」が説明できれば、納得して買える目安になります。
立地と周辺環境
買い物環境
日常の買い物は、駅周辺のスーパー・コンビニ・商店街が中心です。口コミでは、北口徒歩1分のイトーヨーカドー小岩店(食品売り場が中心)、南口近くの業務スーパー小岩店、フラワーロード商店街などが挙がっています。駅から徒歩10分圏内に、スーパーとコンビニがそれぞれ10件以上あるという紹介もあります。
店舗の営業状況は変わることがあるので、最新の情報を確かめてくださいね。住戸から実際に歩いて、よく使うスーパーまでの距離と道のりも、内見のときに確かめておくと安心です。
一番近い小学校と評判
住所から見た目安では、いちばん近い公立小学校は江戸川区立西小岩小学校(西小岩3丁目)です。実際の徒歩距離や通学路は、内見のときに歩いて確かめてくださいね。
小規模でアットホームな雰囲気の学校として紹介されています。
口コミサイトの投稿は3件で、総合評価は平均4.0です(2010〜2011年入学の保護者の投稿)。
良い評判
- 先生と生徒の距離が近く、担任が他クラスの児童も把握しているという声
- 算数は能力別の少人数制。運動会・水泳大会・音楽会・料理やプログラミング教室など、イベントが豊富
- 保護者会主催のイベントがあり、参加しやすいという声
- 周辺は静かな住宅地という声
気になる評判
- 体育館が2階にあり狭い、施設は新しくないという声
- 駅周辺の繁華街や大通りが学区内にあり、通学路に注意が必要という声
- 宿題が毎日出るため、ついていくのが大変な児童もいるという声
- 授業中に騒ぐ児童がいるという声。保護者に外国籍の方が多く、役員の負担が増えることもあるという声
口コミは件数が少なく、投稿時期も古いものが多くあります。個人の感想なので、傾向をつかむ参考にとどめてくださいね。購入前に、学校公開や説明会で、実際の雰囲気を見るのがいちばん確実です。
一番近い中学校と評判
中学校は、住所から見た目安で、いちばん近い公立が江戸川区立小岩第四中学校(西小岩2丁目付近)です。口コミでは「普通の公立中学校」という評価が目立つ、安定感のある学校です。
口コミサイトの投稿は17件で、総合評価は3.77です(都内の中学校786校中233位との表示)。項目別では、部活4.21、学費4.00、学習環境3.42、進学実績・学力3.00、治安・アクセス3.07でした。
良い評判
- 先生が親身で、相談しやすいという声
- 部活が活発で、バスケットボール部が全国大会に出場、バドミントン部も強いという声
- 近年は雰囲気が落ち着いているという声
- 住宅街にあり、通学は問題ないという声
気になる評判
- 学力は塾が必要、進学は塾頼みという声が多い
- 2015年ごろには、いじめや生徒同士のトラブルを指摘する声があった
- 小岩駅付近は酔客が多いという指摘
- 冬服が地味、校庭が砂で風の影響を受けるといった声
口コミには、卒業から5年以上経った投稿も含まれ、現在の状況と異なる場合があります。参考程度に見てくださいね。
なお、実際の指定校は、番地ごとの通学区域で決まります。検討している住所の指定校は、江戸川区の公式ページ(通学区域)で確かめてください。
ハザード・防災と街の評判
江戸川区は、新中川より東側の小岩・鹿骨・東部地区で、荒川の氾濫、江戸川の氾濫、利根川の氾濫、中川・新中川などの中小河川の氾濫、高潮、内水氾濫のいずれにも注意が必要とされています。想定最大規模の洪水は、1000年に1回程度の大雨を前提にした浸水想定です。
国土交通省の江戸川河川事務所は、江戸川が氾濫した場合の小岩駅周辺の浸水状況を、地点ごとに最大浸水深や到達時間を確認できるシミュレーションで公開しています。ただし、江戸川の想定は、支川の決壊・高潮・内水氾濫を考慮していないため、実際の浸水範囲や深さと異なることがあります。
住む人・街の評判から見えること
小岩駅周辺について、ネット上の解説や居住者の声で見かける評判を整理します。
- 水害:小岩は、一部地域で水害リスクが指摘されています。住所によってリスクが大きく異なるため、江戸川区の洪水ハザードマップで、検討する住所を必ず確認しましょう。居住者の声に、水害への具体的な不満は多くは見当たりませんでした。
- 治安:犯罪が多いのは、駅北側の繁華街(西小岩1丁目)と、駅南側の繁華街(南小岩7丁目)が中心という解説があります。駅から離れた住宅街は、落ち着いているという声が目立ちます。駅近くには交番があり、数年前と比べて改善したという声も多いです。一方で、夜は酔客が多く、不安を感じるという声もあります。
- 住み心地:街レビューの総合評価は3.8点(5点満点)で、交通3.8・買い物の便利さ3.9・治安3.5・子育て環境3.8という集計があります。総武線で新宿・秋葉原まで乗り換えなしで行ける点や、買い物の便利さが好評です。
- 街の変化:再開発で街がおしゃれになりつつあるという声がある一方、北口の商店街の一部が閉店して不便になったという声もあります。
これらは、解説記事や居住者の声をまとめたもので、個別の物件の安全性を保証するものではありません。水害のリスクは、住所と階数で大きく変わるので、評判と災害リスクは分けて考えるのが大切です。
この物件で確認したいこと
- 想定浸水深は住所ごとに違います。検討している住所をハザードマップに当てはめて確かめてくださいね。
- 住戸の階数(1階・低層階は浸水時の影響を受けやすい)
- 止水板や防水扉、受変電設備・非常用電源の位置(地下・1階にあるか)
- 管理組合の防災備蓄・防災訓練の状況(総会議事録や重要事項調査報告書で確認)
犬との暮らし
ペット飼育の可否は、公開情報では確認できませんでした。愛犬との暮らしを前提にするなら、購入前に管理規約で確かめるのが絶対条件です。
散歩は、住所の近くの区立公園や、江戸川沿いの河川敷が候補になります。公園を使うときは、リードの着用や排泄物の処理など、江戸川区のルールを確認しましょう。
物件から公園・河川敷までの実際の徒歩距離は、今回は未計測です。愛犬と暮らす予定なら、内見のときに一緒に歩いて、歩道の幅や車通り、街灯の明るさを確かめてくださいね。動物病院の場所も、あわせてチェックしておくと安心です。
建物・仕様で気になるポイント
公開情報で確認できた設備と、確認できなかった項目を整理します。
- 共用設備:オートロックなど基本設備の詳細は販売住戸・管理資料で確認(大規模な共用施設の掲載は確認できず)
- 室内設備:専有面積43.67〜73.80㎡、1LDK〜3LDK(床暖房・ディスポーザー・食器洗浄乾燥機・二重床・二重天井・サッシ仕様は未確認)
- 駐車場:駐車場ありとの掲載(台数・方式・空き状況は未確認)。駐輪場の詳細も未確認
二重床・二重天井、サッシ性能など、音や断熱に関わる仕様は、今回の公開情報では確実な資料を確認できませんでした。分譲時のパンフレットや設備仕様書で確かめるのが確実です。
住み心地は?公開情報から見えること
「住んでみてどうか」は、実際の居住者の声が一番ですが、ここでは公開情報から読み取れる良い点と気になる点を整理します。
良い点として確認したいポイント
- 2024年築の築浅で、設備・性能面の新しさが期待できる
- 1LDK〜3LDKと間取りが幅広く、単身・DINKS・ファミリーのいずれも検討できる
- 管理費・修繕積立金の月額を抑えやすい(推計)
購入前に注意したいポイント
- 修繕積立金が低めの場合、段階増額で将来上がる可能性が高い
- 駅徒歩8分は、駅前の物件と比べて利便性が下がる
- 設備・ペットなどの公開情報が少なく、確認作業が必要
これらは、物件の特徴や購入検討のときに確かめたい論点を整理したものです。居住者の評価として確認された内容ではない点は、ご了承くださいね。
資産価値・将来の売却をどう考えるか
築浅で、間取りの幅が広い物件は、売却時の買い手の層が広く、動きやすい物件です。ただし、修繕積立金が低いまま推移している築浅物件は、将来の増額で、月々の負担が増えるリスクがあります。
私は、築浅マンションを買う方に、「修繕積立金が15年後にいくらになる計画か」を、長期修繕計画で必ず確認するようお伝えしています。
将来の価格は断定できません。「値上がりする」「必ず売れる」とは言えないので、売却時に買い手が見るポイントを、あらかじめ押さえておくのが現実的です。
住宅ローン控除と、購入前に取り寄せたい書類
住宅ローン控除の区分(長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など)は、今回の調査では、各物件の認定通知書・性能評価書・省エネ性能証明書を確認できていないため、正式には確定できません。
控除の条件は、年度によって変わります。購入する住戸について、次の書類があるか、仲介会社に聞いてみてくださいね。
- 建設住宅性能評価書
- 省エネルギー性能に関する証明書・BELS評価書などの省エネ性能資料
- 長期優良住宅・低炭素住宅の認定関係書類
- 管理規約・使用細則(ペット・駐車場・専有部のリフォームルール)
- 重要事項調査報告書(管理費・修繕積立金・修繕履歴・長期修繕計画・駐車場の空き)
迷ったときの判断チェックリスト
購入するかどうか迷ったときは、次の質問に「はい」と答えられるか確認してみてください。
- 管理費・修繕積立金・ローンを合わせた毎月の支払いに、無理がない
- 長期修繕計画の積立方式と、15年後の修繕積立金の想定額を、契約前に書類で確認できた
- 賃貸中の住戸(オーナーチェンジ)の場合は、引き渡し時期と賃貸条件を、契約前に書類で確認できた
- ペット・駐車場の条件を、契約前に書類で確認できた
- 購入価格を、近隣の物件と比べて、納得できる理由を説明できる
- 5年後・10年後に売るとしても、買い手が見つかりそうな条件が揃っている
「いいえ」が多いなら、一度立ち止まって、他の物件と比べる時間を取るのがおすすめです。逆に、ほとんど「はい」になるなら、前向きに進めていい物件だと思います。
同じエリアのマンションとも比べてみよう
小岩駅周辺には、価格・築年・規模の違う物件が並んでいます。迷っているなら、近い条件の物件も読み比べてみてくださいね。
- プラウドタワー小岩ファースト(駅1分・ペット足洗い場付きの駅前タワー)
- プラウドタワー小岩フロント(2026年3月竣工・33階建て367戸の最新タワー)
- パークシティ小岩ザ・タワー(731戸・2027年1月竣工予定の免震タワー)
- アルファグランデ小岩スカイファースト(築11年・免震・足洗い場付きの大型タワー)
- クリスタルマークス(築11年・免震・屋上テラス付きの中価格帯)
- 東京グランファースト(築19年・駅1〜2分で手の届きやすいタワー)
- ファーストシーン小岩ラグゼ(23戸・駅12分の小規模・3LDK)
- グラントレゾール小岩イーストテラス(31〜32戸・2駅使える広めの3LDK)
- プレシス小岩ヴェルデ(2026年1月竣工・38戸の築浅)
- エクセレントシティ小岩ステーシア(2023年築・25戸・駅4分の築浅)
- プレディア小岩(2025年12月竣工・56戸・広めのファミリー向け)
結局、買っていい人・やめたほうがいい人
ここまでの内容を踏まえて、不動産営業マンとしての結論を書きます。
エクセレントシティ小岩ザ・ミライズは、2024年築・55〜56戸・間取り幅広の築浅という特徴の物件です。条件に合う方なら、検討する価値は十分あります。一方で、価格や管理費・修繕積立金、駐車場・ペットなどの条件は、人によって向き不向きがはっきり分かれます。
買って満足しやすいのは、こんな人です。
- 築浅の新しさと、手頃な月額負担を重視する人
- 1LDK〜3LDKなど、ライフスタイルに合う間取りを選びたい人
- 駅前より落ち着いた環境で暮らしたい人
逆に、一度立ち止まったほうがいいのは、こんな人です。
- 駅徒歩5分以内など、通勤の便を最優先する人
- 修繕積立金の将来の増額が心配な人
- ペットの条件が必須で、確認ができていない人
私がお客様に相談されたら、内見のときに、次の3点を必ずお願いします。
- 長期修繕計画の積立方式と、15年後の修繕積立金の想定額
- 賃貸中の住戸(オーナーチェンジ)の場合は、引き渡し時期と賃貸条件
- ペット・駐車場の条件
価格だけでは判断できない、毎月の固定費と将来の売却まで含めて、納得できる物件を選んでくださいね。
住宅ローンを組んで購入する場合は、月々の返済額に管理費・修繕積立金を上乗せした「実質の毎月支出」で無理がないか、契約前に必ずシミュレーションしてくださいね。
