「レーベン北千住フェリシスタワー 買ってはいけない」と検索してこのページにたどり着いた方は、購入をかなり具体的に考えている段階だと思います。
結論から言うと、このマンションに致命的な欠陥があるという情報は、公開情報からは見当たりませんでした。ただし、気になる点はあります。
2017年2月竣工、14階建て・39〜40戸のタカラレーベンの小規模マンションです。2LDK・3LDKの広めの間取りが中心で、北千住駅徒歩8分、千住大橋駅徒歩6分と、2駅が使えます。築9年前後で、ファミリーが検討しやすい価格帯です。
この記事では、現役の不動産営業マンの立場から、価格・立地・住み心地・資産価値を本音で整理します。迷っているあなたが「買う・見送る」を決められるように、最後に判断チェックリストと、買っていい人・やめたほうがいい人もはっきり書きますね。
3分でわかる結論
先に、このマンションが向いている人・向いていない人をまとめます。
| こんな人なら検討する価値あり | ・広めの間取りで、北千住に住みたいファミリー ・2駅を使い分けたい人 ・管理費・修繕積立金を抑えたい人 |
|---|---|
| こんな人は一度立ち止まって | ・駅徒歩5分以内にこだわる人 ・共用施設を使いたい人 ・小規模の修繕積立金に不安がある人 |
当てはまるものが多いほうが、あなたの結論に近いはずです。理由は、このあとの見出しで詳しく説明しますね。
なぜ「買ってはいけない」と検索されるのか
調べてみると、欠陥があるから検索されているわけではなさそうです。検索される理由は、主に次の4つだと考えられます。
- 39〜40戸の小規模で、修繕積立金の将来が読みにくい
- 築9年前後で、価格が高く感じる
- 北千住駅徒歩8分で、坂はないが歩く距離はある
- 共用施設・ペットの情報が公開情報で少ない
つまり「欠陥があるから買うな」ではなく、「高額な買い物だから、弱点まで知って決めたい」という検索意図だと思います。私は日頃、中古マンションの売買仲介に携わっている不動産営業マンです。購入検討者の目線で、良い点も気になる点もそのまま書きますね。
物件の概要
レーベン北千住フェリシスタワーの基本情報です(2026年10月時点の公開情報)。
| 所在地 | 東京都足立区千住仲町27番13号 |
|---|---|
| 竣工 | 2017年2月(3月築との掲載もあり) |
| 規模 | 地上14階 |
| 総戸数 | 39〜40戸 |
| 分譲会社 | タカラレーベン |
| 施工会社 | 川田工業 |
| 最寄り駅 | 北千住駅 徒歩8分 / 京成本線「千住大橋」駅 徒歩6分 |
| 駐車場 | 未確認(重要事項調査報告書で確認) |
| 共用設備 | 公開情報では詳細を確認できず |
| 室内設備 | 専有面積約68.99〜75.14㎡、2LDK・3LDK |
| ペット | 管理規約上の条件は未確認 |
戸数や竣工年月は、掲載媒体によって差がある場合があります。契約前に、重要事項説明書で確認してくださいね。
最寄り駅からの距離
北千住駅 徒歩8分 / 京成本線「千住大橋」駅 徒歩6分
表記の徒歩分数は、公開情報の目安です。北千住駅は出口が多く、改札・出口の位置で歩く距離が変わります。物件によって、千住大橋駅(京成線)が最寄りになることもあるので、実際の通勤ルートを内見の前後に歩いて、所要時間を確かめてくださいね。
価格と坪単価は妥当か
2026年10月時点で確認できた、価格・管理費・修繕積立金の情報です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 不動産情報サイトの参考相場 | 約6,724万〜9,958万円、中央値約8,225万円(2026年6月更新の推計) |
| 別の推計サイト | 約6,240万〜6,640万円と表示(サイトにより差あり) |
| 管理費 | 約227円/㎡(売出事例からの算出) |
| 修繕積立金 | 約148円/㎡(売出事例からの算出) |
70㎡台の2LDK・3LDKで、8,000万円前後が中心の目安です。管理費・修繕積立金は、北千住の築浅としては抑えめの水準に見えます。
ここに載せた数字は、不動産情報サイトの売出事例や推計で、成約価格ではありません。階数・向き・リフォームの有無で価格が大きく変わり、サイトによっても数字に開きがあります。最新の売出価格は、個別の住戸で確認してくださいね。
この価格なら、他に何が買える?
購入を迷うときは、同じ予算でほかに何が買えるかを並べてみるのが近道です。このエリアの近い条件の物件を、下の表で比べてみてください。
| 物件 | 竣工 | 総戸数 | 最寄り駅 | ひとこと |
|---|---|---|---|---|
| レーベン北千住フェリシスタワー | 2017年2月(3月築との掲載もあり) | 39〜40戸 | 北千住駅 徒歩8分 | 39〜40戸・広め間取りの2駅利用 |
| レーベン北千住エアクロスタワー | 2014年2月 | 52〜53戸 | 千住大橋駅 徒歩9〜10分 | 52〜53戸・3LDKが5,000万円前後の千住大橋寄り |
| レーベン北千住スカイブレスタワー | 2013年5月 | 48戸(47戸との掲載もあり) | 北千住駅 徒歩7分 | 48戸・築13年・千住東の小規模 |
| レーベン北千住ルミレイズタワー | 2014年4月 | 45戸(44戸との掲載もあり) | 北千住駅 徒歩7〜12分 | 45戸・築12年・推計価格が上昇傾向 |
価格が近い物件を並べたときに「この物件ならではの強み」が説明できれば、納得して買える目安になります。
立地と周辺環境
買い物環境
日常の買い物は、北千住駅周辺の大型商業施設と、下町の商店街・スーパーが中心です。駅周辺は、買い物・飲食の選択肢が多いエリアです。
住戸から実際に歩いて、よく使うスーパーまでの距離と道のりを、内見のときに確かめてくださいね。
一番近い小学校と評判
住所から見た目安では、いちばん近い公立小学校は足立区立千寿小学校(千住河原町付近)です。実際の徒歩距離や通学路は、内見のときに歩いて確かめてくださいね。
千住大橋駅に近い小学校で、2019年に校舎がリニューアルされたとの口コミがあります。
口コミサイトの投稿は4件で、総合3.75(都内619校中266位)。項目別では、アクセス・立地4.09、施設・セキュリティ3.88、先生3.19、PTA2.27でした。
良い評判
- 校舎がきれいで、給食が充実している
- 千住大橋駅に近く、立地が便利
- 先生の中には、相談に親身に応じてくれる人がいる
- 修学旅行や音楽会などの行事が楽しかったという声
気になる評判
- 先生によって、指導の厳しさや対応に差がある
- 担任が不足し、新任教員が担任になるケースがあったという声
- 児童間のトラブルや、陰口があるという指摘
- PTAの活動負担が大きく、ストレスになったという声
口コミは件数が少なく、個人の感想や、時期の古い投稿が含まれます。傾向をつかむ参考にとどめてくださいね。購入前に、学校公開や説明会で実際の雰囲気を見るのがいちばん確実です。
一番近い中学校と評判
中学校は、いちばん近い公立が足立区立第一中学校(千住周辺)です。北千住エリアの公立中学校です。
口コミサイトでは、この学校の口コミを見つけられませんでした(同名の他地域の学校と混同しないようご注意ください)。
良い評判
- 口コミがなく、評判を判断できる材料は公開情報では見つかっていない
気になる評判
- 実際の雰囲気は、学校公開・説明会で確かめるしかない
実際の指定校は、番地ごとの通学区域で決まります。検討している住所の区域は、足立区の公式ページ(区立学校の通学区域)で確かめてください。
ハザード・防災と街の評判
北千住エリアは、荒川と隅田川に挟まれた低地です。足立区は、洪水・内水・高潮のハザードマップを公開していますので、検討する住所を必ず当てはめてください。
住む人・街の評判から見えること
北千住について、ネット上の解説や居住者の声で見かける評判を整理します。
- 水害:ハザードマップ上は、北千住エリアのほぼ全域で3〜10mの浸水リスクがあると解説する記事があります(隅田川寄りは、想定浸水の高さがやや低めとの説明)。そのため、2階以上の住まいを選ぶと安心、という声があります。
- 水害への不安:川の氾濫のニュースを見て、引っ越しを考える人の声も紹介されています。一方、近年は河川の改修や排水設備の整備が進んでいると紹介する記事もありますが、信頼性は慎重に見てください。
- 治安:評価は分かれています。足立区で犯罪発生率が高いエリアとする記事がある一方、犯罪発生率は年々減少傾向とする記事もあります。駅周辺の繁華街と、住宅街では印象が違うため、時間帯を変えて歩いて確かめるのがおすすめです。
- 暮らしやすさ:日比谷線・千代田線・常磐線・つくばエクスプレス・東武スカイツリーライン・半蔵門線が使える交通利便性と、下町の商店街と大型商業施設が両方ある点が、共通して評価されています。
これらは、解説記事や居住者の声をまとめたもので、個別の物件の安全性を保証するものではありません。評判と災害リスクは、分けて考えるのが大切です。
この物件で確認したいこと
- 低層階の住戸ほど、浸水時の影響を受けやすくなります。検討する住戸の階数での想定浸水深と、止水板・受変電設備の位置を、ハザードマップと管理組合の資料で確かめてくださいね。
- 住所を、足立区の洪水・内水・高潮のハザードマップに当てはめた結果(想定浸水深・浸水継続時間)
- 避難所・避難経路(橋や堤防を越えるルートの有無)と、広域避難の考え方
- 管理組合の防災備蓄・防災訓練の状況(総会議事録や重要事項調査報告書で確認)
犬との暮らし
ペット飼育の可否は、公開情報では確認できませんでした。購入前に管理規約で確認してくださいね。
北千住周辺では、荒川河川敷、千住大川端公園、千住旭公園などが散歩の候補になります。犬の立入り可否や利用ルールは、場所ごとに管理者の最新案内で確認が必要です。常設のドッグランが徒歩圏にあるかは、今回の調査では確認できませんでした。
物件から公園までの実際の徒歩距離は、住所と出入口で変わります。愛犬と暮らす予定なら、内見のときに一緒に歩いて確かめてくださいね。
建物・仕様で気になるポイント
公開情報で確認できた設備と、確認できなかった項目を整理します。
- 共用設備:公開情報では詳細を確認できず
- 室内設備:専有面積約68.99〜75.14㎡、2LDK・3LDK
- 駐車場:未確認(重要事項調査報告書で確認)
二重床・二重天井、サッシ性能など、音や断熱に関わる仕様は、今回の公開情報では確認できていない物件がほとんどでした。中古住戸の設備は、リフォームで変わっていることもあります。分譲時のパンフレットや、販売住戸の図面で確かめるのが確実です。
住み心地は?公開情報から見えること
「住んでみてどうか」は、実際の居住者の声が一番ですが、ここでは公開情報から読み取れる良い点と気になる点を整理します。
良い点として確認したいポイント
- 2LDK・3LDKの広めの間取り
- 北千住・千住大橋の2駅が使える
- 管理費・修繕積立金が抑えめの水準
購入前に注意したいポイント
- 小規模のため、大規模修繕時の一戸あたり負担が重くなりやすい
- 共用施設が少ない
- 売出事例が少なく、価格の妥当性を判断しにくい
これらは、物件の特徴や購入検討のときに確かめたい論点を整理したものです。居住者の評価として確認された内容ではない点は、ご了承くださいね。
資産価値・将来の売却をどう考えるか
築9年前後で広めの間取りが中心の小規模マンションは、ファミリー層の需要に合います。売却時に購入層が絞られにくいのが強みですが、戸数が少ない分、売出事例が少なく相場が見えにくい面があります。
購入前に、近隣の同じタカラレーベンの物件とも比べておきたいですね。
将来の価格は断定できません。「値上がりする」「必ず売れる」とは言えないので、売却時に買い手が見るポイントを、あらかじめ押さえておくのが現実的です。
住宅ローン控除と、購入前に取り寄せたい書類
住宅ローン控除の区分(長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など)は、今回の調査では、各物件の認定通知書・性能評価書・省エネ性能証明書を確認できていないため、正式には確定できません。築年や設備から、区分を推測することもしていません。
控除の条件は、年度や購入住戸の条件によって変わります。購入する住戸について、次の書類があるか、仲介会社に聞いてみてくださいね。
- 建設住宅性能評価書
- 省エネルギー性能に関する証明書・BELS評価書などの省エネ性能資料
- 長期優良住宅・低炭素住宅の認定関係書類
- 管理規約・使用細則・ペット飼育細則・駐車場使用細則
- 重要事項調査報告書(管理費・修繕積立金・修繕履歴・長期修繕計画・駐車場の空き)
迷ったときの判断チェックリスト
購入するかどうか迷ったときは、次の質問に「はい」と答えられるか確認してみてください。
- 管理費・修繕積立金・ローンを合わせた毎月の支払いに、無理がない
- 長期修繕計画と積立方式を、契約前に書類で確認できた
- 管理規約(ペット・駐車場)を、契約前に書類で確認できた
- 駅までの道の様子(夜の明るさ)を、契約前に書類で確認できた
- 購入価格を、近隣の物件と比べて、納得できる理由を説明できる
- 5年後・10年後に売るとしても、買い手が見つかりそうな条件が揃っている
「いいえ」が多いなら、一度立ち止まって、他の物件と比べる時間を取るのがおすすめです。逆に、ほとんど「はい」になるなら、前向きに進めていい物件だと思います。
同じエリアのマンションとも比べてみよう
北千住周辺エリアには、価格・築年・規模・駅距離の違う物件が並んでいます。迷っているなら、近い条件の物件も読み比べてみてくださいね。
- アトラス北千住(築1年台・駐車場40台の北千住築浅)
- パークホームズ北千住アドーア(89戸・建物内にスーパーがある築7年)
- 千住ザ・タワー(駅徒歩3分・184戸の築浅タワー)
- ブランズ北千住(91戸・築5年のブランズ)
- ライオンズ北千住マークレジデンス(63戸・築18年前後の大京ライオンズ)
- イニシア北千住レジデンス(73戸・築3年の中規模築浅)
- レーベン北千住エアクロスタワー(52〜53戸・3LDKが5,000万円前後の千住大橋寄り)
- レーベン北千住スカイブレスタワー(48戸・築13年・千住東の小規模)
- レーベン北千住ルミレイズタワー(45戸・築12年・推計価格が上昇傾向)
- レーベンリヴァーレ北千住プライムアート(70〜71戸・2LDKが6,000万円前後の徒歩10分)
- ルネモア北千住(57戸・築10年・駅徒歩の掲載差が大きい)
- 北千住パークハウス(94戸・築20年・㎡単価約100万円)
- エクセレントシティ北千住(36戸・1LDK〜2LDK中心の築7年)
- ナイスブライトピア北千住(73戸・柳原2丁目の中規模(駅距離は要確認))
- サンクタス1010タワー(71戸・築17年前後の小規模タワー)
- レーベンリヴァーレクロス東京(55〜56戸・千住大橋駅徒歩3分の築19年)
- リビオ北千住(184戸・管理費抑えめだが駅徒歩20分前後)
- デュオステージ北千住(50戸・築10年の小規模(日神不動産))
- デュオステージ北千住II(30戸・築3年のコンパクト住戸中心)
結局、買っていい人・やめたほうがいい人
ここまでの内容を踏まえて、不動産営業マンとしての結論を書きます。
レーベン北千住フェリシスタワーは、39〜40戸・広め間取りの2駅利用という特徴の物件です。条件に合う方なら、検討する価値は十分あります。一方で、価格や管理費・修繕積立金、駅距離、ペットなどの条件は、人によって向き不向きがはっきり分かれます。
買って満足しやすいのは、こんな人です。
- 広めの間取りで、北千住に住みたいファミリー
- 2駅を使い分けたい人
- 管理費・修繕積立金を抑えたい人
逆に、一度立ち止まったほうがいいのは、こんな人です。
- 駅徒歩5分以内にこだわる人
- 共用施設を使いたい人
- 小規模の修繕積立金に不安がある人
私がお客様に相談されたら、内見のときに、次の3点を必ずお願いします。
- 長期修繕計画と積立方式
- 管理規約(ペット・駐車場)
- 駅までの道の様子(夜の明るさ)
価格だけでは判断できない、毎月の固定費と将来の売却まで含めて、納得できる物件を選んでくださいね。
住宅ローンを組んで購入する場合は、月々の返済額に管理費・修繕積立金を上乗せした「実質の毎月支出」で無理がないか、契約前に必ずシミュレーションしてくださいね。
