中古マンションの購入を検討していると、「両手仲介」「囲い込み」という言葉をどこかで目にしたことがあるかもしれません。どちらも不動産業界の商習慣に関わる言葉で、知らないまま契約を進めてしまうと、「もっと早く知っていれば」と後悔することにもなりかねません。
この記事では、1都3県(東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県)で中古マンションの売買に携わる不動産業者の立場から、「両手仲介」「囲い込み」の仕組みと、2025年1月に施行された法改正の内容、そして購入・売却を検討している方が知っておくと安心できる見分け方をまとめました。
この記事を読むことで、以下がわかります。
- 両手仲介・片手仲介の違いと、それぞれの仕組み
- 「囲い込み」がなぜ問題になるのか
- 2025年1月の宅建業法施行規則改正で何が変わったか
- 自分が依頼した不動産会社が囲い込みをしていないか確認する方法
なお、本記事は一般的な業界の仕組みを解説するものであり、特定の会社・個人を批判する意図はありません。両手仲介そのものは違法ではなく、あくまで「知っておくと安心」という情報としてお読みください。
両手仲介・片手仲介とは?基本の仕組み
まず前提として、不動産の売買では、売主・買主それぞれに仲介を担当する不動産会社がつくのが一般的です。この「どの会社が仲介するか」によって、両手仲介・片手仲介という2つのパターンに分かれます。
両手仲介とは
両手仲介とは、同じ1つの不動産会社が、売主と買主の両方の仲介を担当する形態のことです。 この場合、その不動産会社は売主・買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます。
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」という速算式で計算されます。両手仲介では、この上限額を売主側・買主側それぞれから受け取れるため、不動産会社にとっては1件あたりの収益が大きくなる取引形態です。
片手仲介とは
片手仲介とは、売主側と買主側で別々の不動産会社が仲介を担当する形態のことです。 それぞれの会社は、自社が担当する側(売主または買主)からのみ仲介手数料を受け取ります。
両手仲介・片手仲介のどちらも宅地建物取引業法上の「媒介契約」に基づく正当な仲介の形であり、両手仲介自体が違法というわけではありません。ここは誤解しやすいポイントなので、まず押さえておいてください。
なぜ「囲い込み」が問題になるのか
両手仲介そのものは違法ではありませんが、これに関連して問題視されているのが「囲い込み」という行為です。
囲い込みとは、売主から売却の依頼を受けた不動産会社が、他の不動産会社に物件情報を紹介せず、自社の顧客だけで買主を見つけようとすることです。 売主・買主の両方を自社で担当できれば両手仲介になり、仲介手数料を両方から受け取れるため、意図的に他社への情報公開を制限してしまうケースがあると指摘されています。
囲い込みが行われると、売主側には主に次のようなデメリットが生じるとされています。
- 売却期間が長引きやすい: 物件情報が他社の購入希望者に届かなくなるため、本来なら見つかったはずの買主に出会う機会が減る
- 売却価格が下がる可能性がある: 購入希望者の母数が減ることで、価格交渉の主導権を握りにくくなる
一方、買主側から見ると、「本来ならもっと多くの選択肢の中から比較検討できたはずの物件」に、他社経由ではたどり着けていない可能性がある、という形で影響を受けることになります。
2025年1月の法改正で何が変わったか
こうした囲い込み問題を受けて、2025年1月1日に宅地建物取引業法施行規則が改正され、囲い込みへの規制が強化されました。
改正の柱は、不動産流通機構「レインズ」(指定流通機構、不動産会社間で物件情報を共有するシステム)における取引状況(ステータス)の登録・更新の義務化です。
専属専任媒介契約・専任媒介契約(売主が1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約形態)でレインズに物件を登録する際、不動産会社は取引状況を次の3種類のステータスで適切に登録・更新することが義務付けられました。
| ステータス | 意味 |
|---|---|
| 公開中 | 他社からの問い合わせ・紹介を受け付けている状態 |
| 書面による購入申込あり | すでに買付証明書などが入っており、商談が進んでいる状態 |
| 売主都合で一時紹介停止中 | 売主の意向により、一時的に他社への紹介を停止している状態 |
この登録を怠ったり、実態と異なるステータスを登録し続けたりすると、指示処分・業務停止処分・免許取消処分といった段階的な行政処分の対象になり得ます。また、不動産会社は売主に対して、登録証明書を交付する際にこのステータス管理の仕組みを説明する責任も負うことになりました。
つまり、「他社に紹介していないのに公開中のままにしておく」といった不透明な運用がしにくくなったというのが、今回の法改正のポイントです。
中古マンション購入で損しないための見分け方・対策
ここまでの内容を踏まえて、購入を検討している方が実際にできる確認方法をまとめます。
1. 気になる物件を、他の不動産会社にも問い合わせてみる
同じ物件について、依頼した会社以外の不動産会社にも問い合わせてみることで、その物件が実際に「公開されている」状態なのかを確認できます。他社に問い合わせた際に「その物件はもう商談中です」と言われた場合、実際に商談が進んでいるのか、単に囲い込まれているだけなのかは、この情報だけでは判断がつきにくい点には注意してください。
2. 「早く決めないと他の人に取られます」を鵜呑みにしない
これは囲い込みそのものとは別の話ですが、「本当にこのマンションを買っていいか」という最終判断を焦らせるような営業トークには、一呼吸置く姿勢が大切です。人気物件で実際に競合がいるケースもあれば、単なる決断の後押しのための言葉であるケースもあります。気になる場合は、根拠(内見予約の状況など)を具体的に聞いてみるとよいでしょう。
3. 売主側の立場であれば、レインズの登録証明書を確認する
自分が売却を依頼する立場であれば、契約時にレインズへの登録証明書を受け取れているか、ステータスが実態と合っているかを確認することができます。2025年の法改正以降は、不動産会社側にも説明責任があるため、遠慮せず確認してよい項目です。
4. 「両手仲介=悪」と決めつけない
繰り返しになりますが、両手仲介そのものは違法ではなく、双方にとってやり取りがスムーズになるという側面もあります。大切なのは、囲い込みのように情報を不透明にする行為が行われていないかどうかです。
よくある質問
Q. 両手仲介を頼むと損をするのですか?
両手仲介自体が一律に損になるわけではありません。問題になるのは、囲い込みによって物件情報が不透明に扱われるケースです。担当者とのコミュニケーションで、物件の公開状況を確認できれば、必要以上に不安に思う必要はありません。
Q. 囲い込みをしているかどうかは自分で確認できますか?
完全に確認する手段は限られますが、他の不動産会社に同じ物件を問い合わせてみる、売主であればレインズの登録証明書とステータスを確認する、といった方法があります。2025年の法改正でステータス管理が義務化されたことで、以前より確認しやすくなっています。
Q. 片手仲介の方が必ず良いのですか?
片手仲介であれば囲い込みの構造自体が起きにくいという特徴はありますが、それが「必ず良い」とは言い切れません。担当者との相性や、物件・エリアへの知識の深さなど、仲介形態以外に見るべきポイントも多くあります。
まとめ
「両手仲介」「囲い込み」は、どちらも不動産業界特有の仕組みですが、正しく理解しておけば過度に恐れる必要はありません。2025年1月の法改正でレインズのステータス管理が義務化されたことにより、以前よりも透明性が高まる方向に進んでいます。
中古マンションの購入・売却で「本当にこれで良いのか」と迷ったときは、価格や物件の条件だけでなく、担当してくれる不動産会社が情報をきちんと開示してくれているかどうかも、判断材料の一つにしてみてください。
出典
- 両手仲介と不動産の囲い込みとは？主要各社の手数料料率データを公開中！ | REDS
- 両手仲介とは？ 手数料や媒介契約、レインズついても解説【不動産用語解説】｜Atlicu
- 両手・片手仲介の仕組みとメリット・デメリットを解説｜ウィローズ
- 不動産の囲い込みとは？デメリットや調査方法、防止対策についても解説 | HOME4U
- 「囲い込み」規制が開始！2025年1月宅建業法改正への対応とは？
- 指定流通機構（レインズ）への物件登録時の説明責任の強化（2025年1月1日宅地建物取引業法施行規則改正）
※ 調査日: 2026-08-25。法令・制度は変更される可能性があるため、公開前に最新情報を再確認してください。
