巣鴨・千石エリアで中古マンションを探していると、「クレヴィア巣鴨」と「パークハウス本駒込」が候補に挙がることがあります。
どちらも山手線の内側で、複数の駅を使い分けられる立地。ただ、築年も規模も駅の使い方もかなり違うので、「結局どっちが自分に合うの?」と迷いやすい2物件です。
この記事では、現役の不動産営業マンの立場から2物件を比べて、最後に「こんな人にはこっち」をまとめます。
2物件のスペックを比較
| 項目 | クレヴィア巣鴨 | パークハウス本駒込 |
|---|---|---|
| 所在地 | 豊島区巣鴨4丁目 | 文京区本駒込6丁目 |
| 竣工 | 2013年6〜7月 | 2005年12月〜2006年2月 |
| 規模 | 地下1階・地上19階 | 地上11階 |
| 総戸数 | 72戸(別資料73戸) | 47戸(別資料48戸) |
| 分譲 | 伊藤忠都市開発 | 三菱地所 |
| 施工 | 三井住友建設 | 戸田建設 |
| 専有面積 | 40.21〜74.70㎡(1LDK〜3LDK) | 60.23〜78.15㎡(2LDK〜3LDK) |
| 最寄り駅 | 新庚申塚・庚申塚(都電)徒歩4分、西巣鴨(三田線)徒歩7分、巣鴨徒歩10〜12分 | 千石(三田線)徒歩4〜5分、巣鴨(JR)徒歩6分 |
| 管理適正評価 | 99点との掲載 | 87点との掲載 |
築年や総戸数、徒歩分数は、資料によって表記に差があります。管理適正評価は、評価した時点の管理体制などを示す参考情報で、将来の管理状態を保証するものではありません。
クレヴィア巣鴨の特徴
立地と暮らしやすさ
都電荒川線の2駅(新庚申塚・庚申塚)と、都営三田線の西巣鴨、そして巣鴨の4駅を使い分けられる立地として紹介されています。周辺には巣鴨地蔵通り商店街、西友巣鴨店、アトレヴィ巣鴨(成城石井)などがあり、買い物の選択肢が多いエリアです。巣鴨駅までは徒歩10〜12分とやや歩くので、普段使いは西巣鴨や都電の駅になる方が多いかもしれません。
建物・設備
内廊下、オートロックなどの多重セキュリティ、宅配ボックス、駐車場・駐輪場・ミニバイク置場、防災備蓄倉庫、エントランスガーデンがあります。一部の紹介では展望ラウンジ・屋上デッキもあります。専有部は、床暖房、ミストサウナ機能付きの浴室乾燥機、24時間換気、シンクレストイレといった設備の紹介があり、全戸南向きとも紹介されています。
管理
管理適正評価は総合99点と表示されています。内見のときは、都電や道路の音、住戸の向きや階数による日当たり、共用部の清掃状況、エレベーターの混雑を確かめておくのがおすすめです。
パークハウス本駒込の特徴
立地と暮らしやすさ
文京区本駒込6丁目で、都営三田線の千石駅が徒歩4〜5分、JR山手線の巣鴨駅が徒歩6分です。周辺には、ファミリーマート本駒込六丁目店、ローソンストア100文京千石四丁目店、ファミリーマート巣鴨一丁目店、どらっぐぱぱす(巣鴨店・千石駅前店)などがあります。
千石駅周辺には、千石ハートワン動物病院(文京区本駒込2丁目)があり、一般診療のほか外科手術、トリミング、ペットホテルに対応しています。お散歩は、千石緑地や六義園が千石駅から徒歩圏です。
千石駅周辺の暮らしやすさについては、同じ千石エリアの築浅マンションを調べた記事もありますので、あわせて読んでみてください。
管理
管理適正評価は総合87点と表示されています。
共通のポイント
学区の小学校・中学校
パークハウス本駒込は、文京区の通学区域資料(2018年更新)で、本駒込6丁目の小学校は駕籠町小学校(1〜6番は全域)、中学校は第九中学校です。クレヴィア巣鴨(巣鴨4丁目)は、近くの小学校に朝日小学校(巣鴨5丁目)と清和小学校(巣鴨3丁目)があり、豊島区の通学区域資料では、巣鴨4丁目の1〜26番などが清和小学校・巣鴨北中学校の区域とされています。番地によって指定校が分かれるので、入居時点の公式資料で住所ごとに確認してください。
ハザード
クレヴィア巣鴨のある豊島区は、武蔵野台地にあり、区のほぼ全域が台地の上にあります。標高の高い台地面と、河川に削られた谷地に分かれていて、台地と低地の境では土砂災害、谷地や凹地では大雨による浸水に注意が必要とされています。住所ごとの想定は、豊島区の洪水・内水ハザードマップと土砂災害ハザードマップ(区の公式サイト)で確認してください。
パークハウス本駒込のある文京区は、台地と谷が入り組んだ、坂の多い地形の区です。住所ごとの想定は、文京区の洪水・内水ハザードマップ(区の公式サイト)で確認してください。
路線(三田線ほか)
都営三田線は、2025年度の国土交通省の調査で、最混雑区間(西巣鴨→巣鴨、7:40〜8:40)の混雑率が146%でした。東京圏全体の平均(143%)とほぼ同水準で、空いている路線とは言えません。東京都交通局は5分以上の遅延で遅延証明書を公開していて、2026年9月には、9月7日(最大10分)、9月10日(最大5分)の遅延証明が出ています。山手線は、通勤時間帯に混雑しやすい路線です。
駅周辺の開発
千石駅周辺では、文京区のバリアフリー基本構想で不忍通りの拡幅整備の推進が掲げられていて、近隣の明化小学校は2026年10月竣工予定で改築が進んでいます。
競合の中古マンションと周辺の新築情報
近い価格帯・築年の中古マンションの掲載例です(売出価格・掲載履歴で、成約価格ではありません)。
- パークハウス駒込染井(2011年築・50戸):2026年1月に67.69㎡・3LDKが1億2,600万〜1億2,800万円(概算約615〜625万円/坪)
- プラウド駒込ディアージュ(2007年築・36戸):参考相場で66㎡程度が約7,970万〜8,370万円
- パークハウス駒込桜郷(2010年築・51戸):2026年8月に70.40㎡・3LDKが1億4,580万円(概算約684万円/坪)
周辺の新築分譲マンションは、次の2つがあります。
- ザ・パークハウス 文京白山レジデンス:千石駅徒歩4分、70戸、2028年5月引渡予定。66.03〜85.13㎡で1億5,380万〜2億3,480万円(概算坪単価 約770〜910万円)
- プラウド文京本駒込:本駒込駅徒歩1分、白山駅徒歩4分、62戸、2027年12月竣工予定・2028年3月引渡予定。63.11〜94.57㎡で、第1期は1億6,940万〜2億3,950万円(概算坪単価 約890万円〜)
同じような街並み・相場で、おすすめのエリア3つ
街の性格にもとづく比較候補で、同じ相場を保証するものではありません。物件単位で比べてください。
- 白山:文京区で三田線と南北線が使え、住宅街・商店街・高台の落ち着いた街です。
- 駒込:山手線と南北線が使え、六義園や落ち着いた住宅街があります。
- 大塚:山手線へのアクセスと日常の買い物の利便性を重視する場合の比較候補です。
この2物件の魅力
クレヴィア巣鴨は、4駅(新庚申塚・庚申塚・西巣鴨・巣鴨)を使い分けられて、巣鴨地蔵通り商店街やスーパーが近い、19階建・2013年築の物件です。管理適正評価は99点と掲載されています。パークハウス本駒込は、千石駅(三田線)とJR巣鴨駅が徒歩圏の、文京区アドレスの47戸の物件です。管理適正評価は87点と掲載されています。
結局、どっちがおすすめ?
クレヴィア巣鴨が向いているのは、こんな人です。
- 築年が比較的新しい(2013年築)ほうがいい人
- 4駅を使い分けられて、商店街・スーパーが近い暮らしが好きな人
- 19階建ての規模で、内廊下や多重セキュリティを重視する人
パークハウス本駒込が向いているのは、こんな人です。
- 千石駅(三田線)とJR巣鴨駅の2駅が徒歩圏の、文京区アドレスがいい人
- 47戸ほどの小規模なマンションが好みの人
- 60〜78㎡台の2LDK〜3LDKを探している人
気になる住戸が見つかったら、最新の売出価格と管理費・修繕積立金を確認して、重要事項調査報告書で修繕の履歴や積立金の状況まで見てから決めてくださいね。平日の朝・夜と休日に現地を歩いて、騒音・日当たり・駅までの道を確かめることもおすすめします。
