牛込柳町駅から市谷・神楽坂方面にかけては、野村不動産・三菱地所・三井不動産・東急不動産など、大手デベロッパーのマンションがぎゅっと集まっているエリアです。
「どれも良さそうで、結局どれを見ればいいの?」と迷う方も多いと思います。そこでこの記事では、現役の不動産営業マンの立場から、このエリアの9物件を比べて、最後に「こんな人にはこれ」をまとめます。
9物件の基本スペックを比較
| 物件 | 所在地 | 竣工 | 戸数 | 分譲 | 主な駅アクセス |
|---|---|---|---|---|---|
| プラウド新宿牛込柳町 | 新宿区原町3丁目 | 2019年11月 | 104戸 | 野村不動産 | 牛込柳町3分 |
| プラウド市谷柳町 | 新宿区市谷柳町 | 2010年5月 | 74戸 | 野村不動産 | 牛込柳町2分 |
| パークハウス市谷柳町 | 新宿区市谷柳町 | 2009年12月 | 96戸 | 三菱地所・セントラル総合開発 | 牛込柳町2〜3分 |
| パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア | 新宿区市谷薬王寺町 | 2010年8月 | 83戸 | 三井不動産レジデンシャル | 牛込柳町3〜5分 |
| ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス | 新宿区市谷加賀町1丁目 | 2021年9月 | 228戸 | 三菱地所レジデンス | 牛込柳町6〜7分 |
| ザ・パークハウス市谷加賀町 | 新宿区市谷加賀町2丁目 | 2014年3〜4月 | 34戸 | 三菱地所レジデンス | 牛込柳町4分 |
| THE CENTER TOKYO | 新宿区市谷本村町 | 2007年11月 | 426戸 | – | 曙橋5分、牛込柳町6分 |
| パークハウス市谷若宮町 | 新宿区若宮町 | 2004年12月 | 33戸 | 三菱地所レジデンス | 飯田橋7〜9分 |
| ブランズ牛込柳町 | 新宿区弁天町 | 分譲時は2024年竣工予定と公表 | 93戸 | 東急不動産 | 牛込柳町5〜6分、神楽坂10〜13分 |
物件ごとの特徴(個別記事もあります)
プラウド新宿牛込柳町
2019年築・104戸で、9物件のなかでは築浅寄りです。管理適正評価は97点との掲載(2026年6月公開、評価時点の参考情報)。
プラウド市谷柳町
牛込柳町駅徒歩2分の駅近で、専有面積は37.72〜73.51㎡。駐車場なしとの掲載情報があります。
パークハウス市谷柳町
駅徒歩2〜3分で、内廊下・二重床・二重天井などの設備が掲載されています。2026年10月8日の掲載例は、70.10㎡・2LDK+S・9階で1億4,800万円(概算約698万円/坪)。2026年6月には、48.72㎡・1LDK・11階で9,499万円(約645万円/坪)の例がありました。駐車場は2026年7月時点で空きなしの掲載でした。
パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア
38.76〜70.78㎡のコンパクトな住戸が中心。2026年1月に9,200万円、2〜3月に8,980万円の掲載例がありました。
ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス
2021年築・228戸で、コンシェルジュやゲストルームなどの共用施設が掲載されています。土地権利は一般定期借地権(2091年11月まで)で、所有権のマンションとは前提が違います。71.75㎡・3LDKで1億3,880万円の掲載例(概算約639万円/坪)。
ザ・パークハウス市谷加賀町
34戸の小規模で、ディスポーザーや二重床・二重天井が掲載されています。高台の住宅街として紹介されています。
THE CENTER TOKYO
426戸、38階建の大規模タワー。2026年10月8日の掲載例は、86.73㎡・3LDK・28階で2億7,480万円(概算約1,048万円/坪)、管理費は月28,991円、修繕積立金は月26,452円(2027年3月に27,831円へ改定予定との掲載)でした。
パークハウス市谷若宮町
2004年築・33戸で、専有面積は69.96〜128.74㎡と広めです。最寄りは飯田橋駅(東西線徒歩7分、JR徒歩9分)。
ブランズ牛込柳町
東急不動産分譲の93戸(事業協力者住戸11戸を含む)。牛込柳町駅徒歩5〜6分で、神楽坂駅も徒歩圏です。平置き2区画と機械式2区画に、普通充電器を計4台設置する計画が公表されています。
価格が分かる住戸の坪単価を並べると
掲載例のなかで、価格と面積がそろった住戸だけを並べます。いずれも売出価格で、成約価格ではありません。
| 物件 | 住戸の例 | 売出価格 | 坪単価の概算 |
|---|---|---|---|
| ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス(定期借地権) | 71.75㎡・3LDK | 1億3,880万円 | 約639万円 |
| パークハウス市谷柳町 | 48.72㎡・1LDK・11階(2026年6月) | 9,499万円 | 約645万円 |
| パークハウス市谷柳町 | 70.10㎡・2LDK+S・9階(2026年10月) | 1億4,800万円 | 約698万円 |
| THE CENTER TOKYO | 86.73㎡・3LDK・28階 | 2億7,480万円 | 約1,048万円 |
ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスは定期借地権のため、坪単価が低く見えても、所有権の物件とそのまま横並びにはできません。THE CENTER TOKYOは、28階という住戸の条件が価格に大きく影響していると考えられます。
周辺の新築マンションと比べると
2026年10月時点で、周辺の新築は次の2つです。立地や構造、権利条件が違うので、参考としてご覧ください。
- イノバス市谷仲之町:曙橋徒歩3分、21戸。竣工予定は2027年8月下旬で、3LDK・71.75〜75.28㎡が1億6,980万〜2億1,980万円(概算坪単価 約782万〜965万円)
- リムテラスFRAME新宿弁天町:早稲田徒歩7分、牛込柳町徒歩9分。74.17㎡・1LDK+2Sが9,998万円、76.97㎡・2LDK+Sが1億298万円(概算坪単価 約431万〜442万円)。スチールハウスのため、一般的なRCマンションとは構造・管理の条件が異なります
駅前開発・まちづくりはどうなっている?
新宿区の「市谷柳町地区地区計画」は、市谷山伏町・市谷薬王寺町・市谷柳町・原町一丁目の一部などの約3.8haが対象です。外苑東通り沿道の商業機能の維持・向上、歩行空間の確保、商業と住宅が調和する市街地の形成などが目標に挙げられていて、道路拡幅事業にも言及があります。
「市谷本村町・加賀町地区地区計画」もあり、東京都の事業中案件一覧(2026年3月31日現在)では、建築物等の完了予定が令和18年度(2036年度)と記載されています。
いずれも土地利用や建築を誘導する枠組みで、特定の商業施設やマンションの建設が確定したという意味ではありません。個別の敷地の建替えや工事の時期は、最新の都市計画図や建築計画のお知らせで確認してください。
駅までの道のり・路線・日常の買い物
牛込柳町エリア全体では「坂が多い」との声があり、大久保通りや外苑東通りは交通量が多く、騒音や排気ガスを気にする声もあります。
最寄りの都営大江戸線は、全線が地下を走る路線で、他社線との相互直通運転はありません。国土交通省の公表をまとめた情報では、2025年度の最混雑区間(中井→東中野)の混雑率は147%とされています。東京都交通局は、5分以上の遅延が出た場合に遅延証明書を公開しています。
牛込柳町駅周辺には、スーパー・コンビニ・薬局・100円ショップがあり、コンビニはファミリーマートとローソンが駅周辺にあります。
犬のお散歩
お散歩の候補として、牛込弁天公園やあさひ児童遊園があります。東口側は住宅街に公園があり、緑が多く穏やかとの声もあります。犬の立入やリードのルールは、現地の掲示で確認してください。
学区の小学校・中学校
新宿区の公式資料では、各物件の町名ごとの指定校は次のとおりです。
| 物件 | 小学校 | 中学校 |
|---|---|---|
| プラウド新宿牛込柳町(原町3丁目) | 牛込仲之小学校(1〜10番・84〜89番)または早稲田小学校(14〜82番・90〜92番) | 牛込第二中学校 |
| プラウド市谷柳町・パークハウス市谷柳町(市谷柳町) | 市谷小学校 | 牛込第一中学校 |
| パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア(市谷薬王寺町) | 牛込仲之小学校 | 牛込第一中学校 |
| ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス(市谷加賀町1丁目) | 市谷小学校 | 牛込第三中学校 |
| ザ・パークハウス市谷加賀町(市谷加賀町2丁目) | 市谷小学校 | 牛込第一中学校 |
| THE CENTER TOKYO(市谷本村町) | 番地により牛込仲之小学校または四谷小学校 | 番地により四谷中学校・牛込第三中学校・牛込第一中学校 |
| パークハウス市谷若宮町(若宮町) | 津久戸小学校 | 牛込第三中学校 |
| ブランズ牛込柳町(弁天町) | 早稲田小学校 | 牛込第二中学校 |
学区は変更されることがあるため、入居時点の公式資料で住所ごとに確認してください。
ハザード
牛込台地にあたるエリアで、台地を谷が刻む起伏のある地形です(台地の下には神田川の低地があります)。新宿区には神田川と妙正寺川が流れていて、海から遠いため津波や高潮の危険性はないとされています。一方、河川沿いや低地では、洪水・内水に注意が必要とされています。住所ごとの浸水想定は、新宿区の洪水・内水ハザードマップ(区の公式サイト)や、東京都建設局の浸水リスク検索サービスで確認してください。
同じような街並み・相場で、おすすめのエリア3つ
街の性格にもとづく比較候補で、同じ相場を保証するものではありません。物件単位で比べてください。
- 神楽坂:牛込柳町から徒歩圏の隣の街で、飲食店や商店が集まる、にぎわいと住宅街の両方がある街です。
- 飯田橋:複数の路線が使えて、都心へのアクセスを重視する人向けです。
- 早稲田:東西線が使える、落ち着いた住宅街と学生街の雰囲気がある街です。
結局、どれがおすすめ?
タイプ別にまとめます。
- とにかく駅近を重視する人:牛込柳町駅徒歩2分のプラウド市谷柳町、徒歩2〜3分のパークハウス市谷柳町。外苑東通りの音と、駐車場(プラウド市谷柳町はなし、パークハウス市谷柳町は空きなしの掲載)には注意してください。
- 築浅を重視する人:プラウド新宿牛込柳町(2019年築・104戸)、ブランズ牛込柳町(分譲時に2024年竣工予定と公表)。
- 共用施設や規模を重視する人:THE CENTER TOKYO(426戸)、ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス(228戸)。管理費・修繕積立金・共用施設・エレベーターを比べてください。
- 落ち着いた小規模マンションがいい人:ザ・パークハウス市谷加賀町(34戸)、パークハウス市谷若宮町(33戸)。
- コンパクトな住戸で価格を抑えたい人:パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア(38.76〜70.78㎡)。
ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスは、土地権利が一般定期借地権です。所有権の物件と価格だけで比べず、地代・残りの期間・改定条件などを契約書類で読み込んでから判断してください。
気になる住戸が見つかったら、最新の売出価格と管理費・修繕積立金を確認して、重要事項調査報告書で修繕の履歴や積立金の状況まで見てから決めるのがおすすめです。
