「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」の購入を検討していて、価格や住み心地、将来売れるかどうかが気になっている方は多いと思います。
なお、同じ大山駅圏には「ザ・パークハウス板橋大山」(2021年3月築、別物件)もありますので、検索の際はご注意ください。
この記事では、現役の不動産営業マンの立場から、物件概要・価格・口コミ・懸念点・学区までを本音で整理し、最後に「買っていい人・やめたほうがいい人」をはっきり書きます。
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都板橋区大山町54-5 |
| アクセス | 東武東上線「大山」駅 徒歩7分 |
| 売主 | 三菱地所レジデンス、三菱倉庫 |
| 竣工 | 2023年11月 |
| 規模 | RC造 地上14階建、総戸数187戸 |
| 専有面積・間取り | 57.76㎡〜117.62㎡ |
大山駅は東武東上線の各駅停車のみが停車する駅ですが、池袋まで3駅5分というアクセスの良さに加え、急行待ちがなくストレスが少ないという声もあります。
価格は妥当か
2026年時点の中古相場はおよそ6,600万円台〜9,700万円台、坪単価はおよそ322万円〜426万円(平均355万円)という数字が確認できました。板橋区内の同じ築年帯のマンション平均と比べて、㎡単価がおよそ28.7万円高い水準という分析もあります。
賃貸に出す場合の家賃相場は、想定賃料でおよそ27.0万円〜29.8万円(坪賃料12,770円〜14,114円)です。
管理費は17,780円〜23,180円、修繕積立金は7,460円〜9,730円(専有面積59.66㎡〜77.78㎡の住戸をもとにした数字)でした。
駐車場は平置き4台・機械式55台・身障者用1台の合計60台(優先権付き12台を含む、来客用に別途平置き4台)で、総戸数187戸に対する設置率はおよそ32%です。駐輪場は311台、バイク置き場は18台とこちらは比較的充実しています。
周辺相場・競合物件と比べてどうか
大山駅周辺では、住友不動産の「シティタワーズ板橋大山」(全327邸のツインタワー)や、阪急阪神不動産の「ジオ板橋大山」(大山駅徒歩6分、全285邸)など、大規模な新築供給が続いています。同じ大山町エリアで先に分譲された姉妹物件「ザ・パークハウス板橋大山」(2021年3月築、42戸)と比べると、大楠ノ杜は総戸数が多く、ゲストルームなど共用施設がより充実している点が特徴です。
板橋区内の同築年帯平均より坪単価が高いという分析があることからも、ブランド力・立地・共用施設への評価が価格に反映されていると考えられます。
住み心地は?口コミからわかること
マンションレビューなどから情報を集めました。好意的な内容として挙がっていたのは、次のような点です。
- 池袋まで3駅5分というアクセスの良さ、急行待ちがなくストレスが少ないという声
- 「ハッピーロード大山」商店街が目の前で、買い物がとても便利という声
- 百円ショップ3軒、コンビニまで2分、スーパーも徒歩圏内に4軒という生活利便性
- 「外観からエントランス、中庭は素晴らしい」「高級旅館に来た気分」という共用部の評価
- ゲストルームの評価の高さ
- 豊島病院・日本大学病院が近く、クリニックも多いという医療環境の評価
気になる点についても複数の投稿が確認できましたが、多くは会員登録をしないと閲覧できない状態になっており、具体的な内容までは今回確認できませんでした。この点は正直にお伝えしておきます。
ハザード・学区
板橋区は荒川氾濫・高潮版と、集中豪雨・土砂災害版の2種類のハザードマップを公開していますが、大山町54番地が具体的にどの区分に該当するかは、今回の調査では確認できませんでした。
購入を検討する際は、板橋区の公式ハザードマップ(Web版)で住所を直接確認することを強くおすすめします。
学区は、板橋区の公式資料(住所別通学区域校一覧)によると、大山町全域が対象で、小学校が板橋区立板橋第六小学校、中学校が板橋区立板橋第一中学校です。
板橋第六小学校は、プールの綺麗さや芝生の校庭、毎朝校長先生が立って行う挨拶活動、少人数制のクラス編成などが評価されていました。板橋第一中学校は、剣道部・ダンス部が全国大会レベルという部活動の充実、駅や商店街が近く治安が良い点、校則の緩やかさが評価されている一方、学力面では「都内平均を下回る」「塾での補習が前提になりやすい」という指摘や、校舎の老朽化・体育館の空調がない点を挙げる声もありました。
結局、買っていい人・やめたほうがいい人
ここまでの内容を踏まえて、不動産営業マンとしての結論を書きます。
買って満足しやすいのは、こんな人です。
- ハッピーロード大山商店街での買い物や、豊富な医療機関を重視する人
- ホテルライクな共用部・ゲストルームなど、共用施設の質を重視する人
- 駐輪場・バイク置き場の充実を重視する人
逆に、一度立ち止まったほうがいいのは、こんな人です。
- 板橋区の同築年帯平均より高めの坪単価に納得感を求めたい人
- 中学校の学力面を重視するファミリー層(塾での補習が前提になりやすいという声があります)
- 気になる点の口コミまで事前にしっかり確認してから決めたい人(公開情報だけでは詳細を確認できませんでした)
総合すると、本物件は「大山駅からの利便性とホテルライクな共用部」を重視する人には有力な選択肢です。ただし価格はエリア平均より高めに出やすいため、同じ大山駅圏の他物件ともあわせて比較検討することをおすすめします。
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