「ザ・パークハウス板橋大山」の購入を検討していて、価格や住み心地、将来売れるかどうかが気になっている方は多いと思います。
なお、同じ大山駅圏には「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」(2023年11月築、別物件)もありますので、検索の際はご注意ください。
この記事では、現役の不動産営業マンの立場から、物件概要・価格・口コミ・懸念点・学区までを本音で整理し、最後に「買っていい人・やめたほうがいい人」をはっきり書きます。
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都板橋区大山西町54番2 |
| アクセス | 東武東上線「大山」駅 徒歩7分 |
| 売主 | 三菱地所レジデンス |
| 竣工 | 2021年3月 |
| 規模 | RC造 地上13階建、総戸数42戸(資料により49戸との表記もあり) |
| 専有面積・間取り | 28.22㎡〜75.38㎡、1K〜3LDK |
大山駅は東武東上線の各駅停車で池袋まで3駅5分程度、乗り換えなしでのアクセスが特徴です。池袋西口へは自転車でおよそ15分、バスでサンシャイン方面へおよそ10分という紹介もありました。
専有面積は28㎡台の1Kから75㎡台の3LDKまで幅広く、単身向けの投資用住戸からファミリー向けまで混在するタイプの構成です。
価格は妥当か
新築分譲時の価格帯は2,888万円〜7,498万円(平均坪単価322.6万円)でした。「最高倍率10倍で即月完売」という紹介があるほど、販売時から人気の高かった物件です。
管理費・修繕積立金は、3LDK(72.60㎡)の例で管理費22,070円・修繕積立金10,530円という数字が確認できました。
駐車場は機械式9区画のみで、設置率はおよそ18%と低めです(月額26,000円〜30,000円)。
中古の現在の相場や、賃貸に出す場合の家賃相場については、本記事執筆時点で信頼できる具体的なデータを確認できませんでした。検討の際は、複数の不動産ポータルで実際の売出事例を確認することをおすすめします。
周辺相場・競合物件と比べてどうか
大山駅周辺では大規模な再開発が進んでいます。住友不動産の「シティタワーズ板橋大山」(ノース・サウスタワー、全327邸)、阪急阪神不動産の「ジオ板橋大山」(大山駅徒歩6分、全285邸)などの大型プロジェクトのほか、口コミでは「53計画」「ピッコロスクエア再開発」といった名称も挙がっており、大山町クロスポイント地区の再開発は2024年12月に竣工したと紹介されています。
口コミでは「これからの大山は新価格時代に突入する」「好立地の築浅中古も価格が上がるかもしれない」という期待の声もありましたが、これはあくまで個人の見立てであり、将来の値上がりを保証するものではありません。
住み心地は?口コミからわかること
e-mansion掲示板から情報を集めました。好意的な内容として挙がっていたのは、次のような点です。
- 「マンション自体のグレードが高い」「食器棚がついている」「壁紙が選べる」という仕様面の満足度
- 引渡し前の内覧会で「改めて良いマンション、部屋だと再確認できた」という声
- 池袋西口へ自転車で15分、バスでサンシャイン方面へ10分程度というアクセスの良さ
- 千川駅から有楽町線・副都心線で新宿・渋谷へ1本で行けるという声
一方で、気になる点として挙がっていたのは以下のような内容です。
- 東武東上線は「人身事故が多い」路線であるという指摘(バスで千川駅・池袋駅へ迂回できるとの声もあり)
- 大山駅ホームの隙間が広く、安全面が気になるという指摘
- 当初1階に計画されていたビックカメラ・ユニクロの出店が、近隣の反対で白紙になり住居用途に変更された経緯への落胆の声
- 「子どもの声が気になる人は住まない方がいい」という、ファミリー世帯が多いことを踏まえた声
ハザード・学区
板橋区は荒川氾濫・高潮版と、集中豪雨・土砂災害版の2種類のハザードマップを公開していますが、大山西町54番地が具体的にどの区分に該当するかは、今回の調査では確認できませんでした。
購入を検討する際は、板橋区の公式ハザードマップ(Web版)で住所を直接確認することを強くおすすめします。
学区は、板橋区の公式資料(住所別通学区域校一覧)によると、小学校が板橋区立板橋第十小学校、中学校が板橋区立板橋第二中学校です。
板橋第十小学校については、具体的な口コミ内容を確認できませんでした。板橋第二中学校は、「平凡な公立中学校だが、周辺校区からの越境入学も一定数あり、それなりに評価されている」「公立校としての進学実績も十分」といった声が見られました。
結局、買っていい人・やめたほうがいい人
ここまでの内容を踏まえて、不動産営業マンとしての結論を書きます。
買って満足しやすいのは、こんな人です。
- 三菱地所レジデンスというブランドの仕様・グレードに価値を感じる人
- 大山駅から池袋まで乗り換えなしでアクセスできる利便性を重視する人
- 大山エリアの再開発による将来的な街の変化に期待を持てる人
逆に、一度立ち止まったほうがいいのは、こんな人です。
- 車を所有していて、駐車場の確保を重視する人(設置率は約18%と低めです)
- 東武東上線以外の交通手段の充実を重視する人(人身事故が多いという指摘があります)
- 「再開発でこれから確実に値上がりする」ことを前提に資金計画を組んでいる人(将来の値上がりを保証するものではありません)
総合すると、本物件は「三菱地所ブランドの仕様と、大山駅からの利便性」を重視する人には有力な選択肢です。一方で、駐車場の少なさや、路線・再開発期待に関する情報は、実際の生活イメージと照らし合わせて慎重に判断することをおすすめします。
板橋区内の他の中古マンションと比較したい方は、あわせてこちらもご覧ください。
