ブランズ牛込柳町は「買ってはいけない」？不動産営業マンが価格・資産価値・住み心地を本音で解説

「ブランズ牛込柳町 買ってはいけない」と検索してこのページにたどり着いた方は、購入をかなり具体的に検討している段階だと思います。

結論から言うと、このマンションに致命的な欠陥があるという情報は見当たりませんでした。

この記事では、現役の不動産営業マンの立場から、価格・立地・設備・住み心地・資産価値を本音で整理して、最後に「買っていい人・やめたほうがいい人」をはっきり書きますね。

なぜ「買ってはいけない」と検索される?築2年・93戸の環境先進マンションの気になる点

調べてみると、欠陥があるから検索されているわけではなさそうです。検索される理由は、主に次の3つだと考えられます。

• 築浅ゆえに中古でも価格が高く、1億円台半ば〜2億円超の水準が妥当なのか確かめたい
• 93戸に対して駐車場が26台で、車を持てるのか気になる
• 太陽光や蓄電池など設備が多く、管理費・修繕積立金の負担が気になる

つまり「欠陥があるから買うな」ではなく、「高額な買い物だから、弱点まで知って決めたい」という検索意図だと思います。私は日頃、中古マンションの売買仲介に携わっている不動産営業マンです。購入検討者の目線で、良い点も気になる点もそのまま書きます。

2024年築!東急不動産の「ブランズ」が弁天町の高台に建つ

• 所在地:東京都新宿区弁天町72-2
• 築年月:2024年1月竣工(2023年12月完成・築2年)
• 分譲:東急不動産/施工:不二建設
• 構造・規模:RC造・地上6階
• 総戸数:93戸(事業協力者住戸11戸を含む)
• 駐車場:26台(平置き・機械式の併用、EV・PHV充電器を各2区画に設置)
• 最寄り駅:都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩5分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩10分、都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩10分

中古で1.4億〜2.2億円超!坪単価730万〜780万円超は高い?周辺と比べてみた

中古市場での価格帯は、約1億4,000万〜2億2,000万円超、坪単価は730万〜780万円超の水準です(参考価格です)。価格帯や築年数が近い中古マンションと並べてみます。

マンション	築年・規模	参考価格	坪単価
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップ	築6年・7階建・64戸	約1億4,000万〜2億1,000万円	約700万〜780万円
クラッシィハウス牛込柳町	築10年・6階建・51戸	約1億2,000万〜1億8,000万円	約650万〜730万円
ディアナコート神楽坂レジデンス	築4年・6階建・35戸	約1億5,000万〜2億3,000万円	約750万〜850万円

築4〜6年の物件とは同じ価格帯で、築2年の新しさと、新築より価格を抑えられるという点がブランズ牛込柳町の位置づけです。ただ、築浅で人気のため、中古市場の売り出し数が少なく、希望の住戸が出にくいという声もあります。

牛込柳町駅5分、でも坂道は?弁天町の高台から駅までの道のり

弁天町の閑静な高台の住宅街(第一種中高層住居専用地域)にあります。駅までは、平坦〜緩やかな起伏があるものの、整備された歩道を通って行けます。神楽坂方面へ向かうときは、一部に坂道があります。

大江戸線と東西線、2つの駅を使い分ける通勤事情

• 都営大江戸線(牛込柳町駅・牛込神楽坂駅):地下深くを走る路線で、台風・大雨・大雪などの荒天時にも影響を受けにくい、運行の安定性が魅力です。
• 東京メトロ東西線(神楽坂駅):大手町・日本橋などのビジネス街へ直通できます。朝の通勤ピーク時は混雑しますが、本数が多く便利な路線です。

朝の通勤時間帯は、大江戸線も東西線もそれなりに混雑します。東京都交通局は、5分以上の遅延が出た場合に遅延証明書を公開しているので、運行状況はこまめにチェックしてくださいね。

徒歩3分圏にスーパーが2つ!「よしやSainE」と業務スーパーが近い

近くのスーパー

• よしや SainE(セーヌ)柳町店(徒歩約3分):駅前の大型スーパー
• 業務スーパー 新宿榎店(徒歩約3分):食品・日用品が格安

ほかに、まいばすけっと 弁天町店、三徳 河田店も利用できます。

近くのコンビニ

• セブン-イレブン 市谷柳町店(徒歩約2分)
• ファミリーマート 新宿弁天町店(徒歩約3分)

ホテルライクな内廊下×トリプルオートロック!共用施設を全部紹介

• マスターラウンジ:温かみのある木目調の格子で仕切られた、上質な共用スペース
• プライベートラウンジ:くつろぎとプライベート感を重視した空間
• フォレストガーデン/植栽アプローチ:内外から自然を感じられる、緑豊かな景観設計
• ペット足洗い場:お散歩帰りに便利なペット専用の設備
• ホテルライクな内廊下:天候に左右されず、プライバシー性と防犯性を高める設計
• 敷地内ゴミ置場:24時間ゴミ出し可能
• トリプルオートロック:エントランス・エレベーターホール・住戸玄関の3重セキュリティ
• 防災・エコ設備:屋上の太陽光パネルと蓄電池システム(停電時の非常用電源供給)、高圧一括受電システム

ディスポーザー、床暖房、乾太くん!室内スペックが豪華すぎる

• ディスポーザー:あり(全戸標準)
• 二重床・二重天井:採用(高い遮音性と将来のリフォームのしやすさを両立)
• サッシ:複層ガラス(断熱・遮音性に優れ、結露を防止)
• 床暖房:あり(リビング・ダイニングと一部の洋室にTES温水式床暖房)
• その他:浴室ガス衣類乾燥機(乾太くんなど)、フルオートバス、ビルトイン浄水器、食器洗い乾燥機、エコカラット(一部住戸)、床下収納(専用庭付き住戸など)

駐車場26台は足りる?空き待ちと充電設備のポイント

駐車場は26台で、平置きと機械式の併用です。EV・PHV用の充電器が各2区画に設置されています。ただ、総戸数93戸に対して26台なので、空き待ちが発生する可能性があります。車を持つ予定の方は、空き状況と入庫サイズを購入前に確認してくださいね。

住宅ローン控除が有利になる?認定低炭素住宅×ZEH-M Orientedの実力

東急不動産の「環境先進マンション」仕様として、全戸で認定低炭素住宅とZEH-M Oriented(ZEH水準の省エネ住宅)の認定を取得しているとの情報があります。

一般の中古住宅(借入限度額2,000万円・控除率0.7%・控除期間10年)に比べて、認定低炭素住宅やZEH水準省エネ住宅の区分に当たると、住宅ローン控除の借入限度額や登録免許税の税率の軽減などで有利になる場合があります。具体的な限度額や条件は、購入の時期や制度の改正で変わるので、利用する際は最新の情報と、対象住戸の証明書類を確認してください。

犬と暮らせる?足洗い場あり、牛込弁天公園まで徒歩約2分

ペットは飼育可です(管理規約に、成長時の体長や頭数の制限があります)。敷地内の共用部に、ペット足洗い場が設置されています。

お散歩コース:弁天町・加賀町の閑静な住宅街、近隣の寺社巡りのコース、外苑東通りの広い歩道

お散歩できる公園

• 新宿区立牛込弁天公園(徒歩約2分)
• 南榎公園(徒歩約3分)

近くの動物病院:市ヶ谷カモメ動物病院、神楽坂動物病院、牛込柳町駅周辺の動物病院

公園ごとの犬の立入やリードのルールは、現地の掲示で確認してくださいね。

高台なら水害は大丈夫?ハザードと地盤をチェック

水害ハザード:山手線の内側の高台(武蔵野台地)に立地していて、浸水想定区域の外とされています。氾濫や大雨による浸水リスクは低いエリアです。

地盤ハザード:武蔵野台地の堅固な地盤で、揺れやすさ、建物倒壊や火災延焼のリスクは、いずれも低いランクとされています。

住所ごとの想定は、新宿区の洪水・内水ハザードマップ(区の公式サイト)で確認してください。

早稲田小学校・牛込第二中学校の学区は?

• 小学校:新宿区立早稲田小学校(徒歩約8〜9分・約700m)
• 中学校:新宿区立牛込第二中学校(徒歩約8〜9分・約650m)

新宿区の公式資料でも、弁天町の小学校は早稲田小学校、中学校は牛込第二中学校です。学区は変更されることがあるため、入居時点の公式資料で住所ごとに確認してください。

住んでわかる!良い口コミ10選・気になる口コミ10選

良い口コミ10選

1. 2024年築の築浅で、外観・内装ともにとても新しくスタイリッシュ
2. 東急不動産の「環境先進マンション」仕様で、光熱費が抑えられ、税制優遇も大きい
3. 大江戸線「牛込柳町」駅徒歩5分、東西線「神楽坂」駅徒歩10分で、都心へのアクセスが抜群
4. ホテルライクな内廊下設計で、雨の日も快適、プライバシー性も高い
5. ディスポーザー、床暖房、ガス衣類乾燥機(乾太くんなど)と、専有部の設備がとても豪華
6. 徒歩3分圏に「よしや」と「業務スーパー」があり、買い物がとても便利
7. 武蔵野台地の高台で水害リスクが低く、地震にも強い地盤で安心
8. 屋上に太陽光パネルと蓄電池があり、停電時や災害時の防災性能が高い
9. 敷地にEV充電器が完備されていて、EV・PHVユーザーにやさしい
10. ペット足洗い場があり、近隣に牛込弁天公園や南榎公園など、お散歩スポットが豊富

気になる口コミ10選

1. 近年の不動産高騰で、中古市場の価格帯(1.4億〜2.2億円超、坪単価730万〜780万円超)が高額
2. 低層6階建てのため、タワーマンションのような抜けた眺望が得られる住戸は限られる
3. 総戸数93戸に対して駐車場は26台のため、空き待ちが発生する可能性がある
4. 朝の通勤時間帯の大江戸線や東西線は、相応に混雑する
5. 弁天町周辺の細い路地は、車のすれ違いや通り抜けに注意が必要
6. 近隣に病院や寺社が多く、周辺環境の好みが分かれる場合がある
7. ディスポーザーや太陽光・蓄電池システムなど、設備の維持管理コストがかかる
8. 神楽坂エリア方面へ向かうアプローチに、一部坂道がある
9. 管理費・修繕積立金が、ハイグレードマンション相応の価格帯に設定されている
10. 築浅で人気のため、中古市場での売り出し数が少なく、希望の住戸が出にくい

事故物件データベース等では、このマンション(2024年竣工)の過去の事件・事故の掲載履歴は見当たりません。個別住戸の告知事項は、重要事項説明でも確認してくださいね。

牛込柳町駅前が進化中!外苑東通りの整備と新宿駅の大規模再開発

• 牛込柳町駅周辺:駅前の大型スーパー「よしやSainE」の複合開発や、外苑東通りの道路拡幅・電線類の地中化の整備が、完了または完了間近です。新宿区の「市谷柳町地区地区計画」でも、外苑東通り沿道の商業機能の維持・向上や歩行空間の確保などが目標に掲げられています。
• 新宿駅周辺(大江戸線で直通):「新宿駅グランドプラザ計画」をはじめとする超大規模な再開発が進められていて、将来の利便性や資産価値への好影響が期待されます。

いずれも計画や整備で、内容や時期は変わることがあります。

新築はいくら?周辺の新築マンション事情

• ジオ市谷仲之町(阪急阪神不動産):参考価格は約1億3,000万〜2億2,000万円、坪単価は約780万〜880万円
• オープンレジデンシャル 神楽坂・市ヶ谷エリア(オープンハウス・ディベロップメント):参考価格は約1億1,000万〜1億8,000万円、坪単価は約700万〜820万円
• イノバス市谷仲之町:曙橋徒歩3分、21戸。竣工予定は2027年8月下旬で、3LDK・71.75〜75.28㎡が1億6,980万〜2億1,980万円(概算坪単価 約782万〜965万円)
• リムテラスFRAME新宿弁天町:早稲田徒歩7分、牛込柳町徒歩9分。74.17㎡・1LDK+2Sが9,998万円、76.97㎡・2LDK+Sが1億298万円(概算坪単価 約431万〜442万円)。スチールハウスのため、一般的なRCマンションとは構造・管理の条件が異なります

ここも気になる!似た街並み・相場で住みたい3エリア

• 文京区 小石川・本郷エリア:高台の地盤、落ち着いた文教地区で、都心アクセスと良好な住環境が調和している点が似ています。
• 世田谷区 代沢・池尻エリア(高台エリア):中低層の上質な街並みと、歴史ある住環境、風情のある商店街文化が共通しています。
• 品川区 上大崎・長者丸エリア:目黒駅近くの高台で、都市の利便性と静かな住宅街が共存するエリアです。

お客様にお伝えしたい!ブランズ牛込柳町の3つの魅力

1. 2024年築×東急不動産の「環境先進」ブランド:ZEH-M Orientedと認定低炭素住宅の認定に加えて、太陽光発電、蓄電池、EV充電器を備えた、未来志向のハイグレードな邸宅です。
2. 牛込柳町駅徒歩5分×神楽坂徒歩圏の好立地:武家屋敷の記憶を残す、静かな弁天町の高台に位置し、神楽坂の食文化と日常の買い物の便利さの両方を楽しめます。
3. ホテルライクな内廊下とハイエンドな室内スペック:トリプルオートロック、ディスポーザー、床暖房、浴室ガス乾燥機などを標準で備えた、洗練された住み心地です。

資産価値・将来の売却をどう考えるか

プラスに働きやすいのは、築2年という新しさ、東急不動産の分譲、環境性能の高さ(認定低炭素・ZEH-M Oriented)、駅徒歩5分の立地です。中古市場で売り出し数が少ないことも、希少性につながります。

一方で、価格がすでに高い水準にあり、買える層が限られます。太陽光・蓄電池・ディスポーザーなどの設備は、維持管理コストが将来の管理費・修繕積立金に影響する可能性があります。将来の価格は断定できないので、長期修繕計画と修繕積立金の状況は、購入前に必ず確認してください。

結局、買っていい人・やめたほうがいい人

ここまでの内容を踏まえて、不動産営業マンとしての結論を書きます。

買って満足しやすいのは、こんな人です。

• 築浅で、最新の設備(ディスポーザー、床暖房、乾太くん)が整ったマンションに住みたい人
• 住宅ローン控除など、税制面の優遇も含めて検討したい人
• 牛込柳町駅徒歩5分と、神楽坂の街の両方を楽しみたい人
• 犬と暮らしていて、足洗い場や近くの公園を重視する人

逆に、一度立ち止まったほうがいいのは、こんな人です。

• 駐車場を確実に確保したい人(93戸に対して26台です)
• タワーマンションのような抜けた眺望を求める人
• 設備の維持管理費を含めた、毎月の負担に余裕がない人
• 神楽坂方面へ、毎日坂道を歩くことが不安な人

私がお客様に相談されたら、「築浅で環境性能が高く、駅と神楽坂のバランスもいい、数少ない物件です。ただ、駐車場と管理費・修繕積立金だけは、資料でしっかり確かめましょう」とお伝えします。

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