H2 ① リビオシティ南砂町ステーションサイトとは？物件概要・基本スペック
H3 住所・立地・交通アクセス｜駅徒歩圏の好立地
リビオシティ南砂町ステーションサイトは 東京都江東区南砂7丁目10-9 に位置する2023年1月築の築浅分譲マンションです。東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩5分という駅近立地で、駅周辺の商業・生活施設が徒歩圏に整っています。なお物件は概ね平坦な道のりで、通勤・通学・子育て世帯にも負担の少ない動線です。駅からは都心方面へのアクセスが良好で、東西線で大手町・日本橋方面へ直通アクセスも可能。
H3 間取り構成・バルコニーの向きと仕様
本物件は総戸数 361戸の大規模コミュニティ で、間取りは 1LDK〜4LDK と単身〜ファミリーまで対応するバリエーションが確認できます。代表的な住戸例では 3LDK（約72.45㎡）＋ウォークインクローゼット等付き のファミリータイプがあり、バルコニーは 南西向き中心 で日当たり・通風が良い設計となっています。1LDK住戸では 北西向き などもあるため、住戸ごとの方位・採光条件は内見時に必ず確認することが重要です。
H3 共用施設・設備仕様｜暮らしを支える機能
リビオシティ南砂町ステーションサイトは共用部の設備が充実しており、オートロック・宅配ボックス・エレベーター・防犯カメラなど基本的なセキュリティ・利便設備が整っています。24時間ゴミ出し可能で忙しい日常にも対応し、騒音・防犯面でも安心感が高い設計です。また、分譲賃貸としてフィットネスジムやラウンジスペースを備える住戸も存在しており、大規模敷地に見合った共用施設が評価されています（※部屋タイプ・住戸による差異あり）。
H3 眺望・採光についてチェックすべきポイント
南西向き住戸は日照・通風が良好で開放感がありますが、北西向きや低層階では視界が建物・緑地などに遮られるケースもあり得ます。周辺は住宅地・商業地混在エリアなので、階数・方位ごとの眺望チェックが重要です。
H2 ② 物件環境総点検｜スーパー・口コミ・ハザード
H3 日常生活を支えるスーパー・商業施設
この物件から徒歩圏内にある主な買い物施設は次の通りです。
・「SUNAMO（南砂町駅南東側複合商業施設）」：大型スーパー、ファッション・飲食・映画館などが入る複合施設。
・「北野エース 南砂町店」：日常の食材・輸入食材なども揃うスーパー。
どちらも徒歩5〜10分以内の距離にあり、日々の食品・日用品の買い物導線が整っています。
H3 口コミで見る良い評判（5つ）
- 駅徒歩5分以内の立地で通勤・通学に便利なアクセス性が高評価。
- 南砂町駅周辺は大型ショッピングモール等の商業施設が多く、生活利便性が高い。
- 南西向き住戸・高層階住戸は日当たりと眺望が良好で評価されている。
- 大規模コミュニティで防犯・管理体制が整っているという意見。
- 周辺は生活施設が揃い、子育て支援や公園などの利便性が感じられるとの口コミもあります。
H3 口コミで見る悪い評判（5つ）
- 南砂町駅周辺は朝夕の東西線ホームが混雑するとの声あり。
- エリア内の幹線道路沿いは交通量が多く、騒音を気にする口コミも存在。
- 一部住戸では北向き等で採光や眺望が弱いとの指摘。
- 全般的に価格帯が高めでコストに懸念する声あり。
- ハザードリスクを懸念する口コミも見られ、荒川沿いの立地を気にする意見があります（※詳細は後述）。
H3 ハザード（災害リスク）と安全性
南砂町エリアは荒川・砂町運河・利根川水系の影響により 洪水・内水ハザードのリスクがある区域 とされています。江東区公式ハザードマップでも浸水想定が公表されており、台風・豪雨時の浸水深予測などは必ず確認してください。
ただし物件周辺自体が特別警戒区域に指定されているかは地番ごとに変わるため、購入前に自治体のハザードマップで確認が必須です。
H2 ③ 学区と教育環境（ファミリー視点で評価）
H3 小学校・中学校の公式学区
リビオシティ南砂町ステーションサイトの学区は 江東区立第三砂町小学校・江東区立第三砂町中学校 が基本となります（2026時点）。小学校・中学校が徒歩圏に揃い、通学負担が比較的少ない学区です。
H3 小学校の評判（良い点・注意点）
第三砂町小学校は地域の生活圏に溶け込み通学距離が短く、子どもが歩きやすいルートと広い公園などの遊び場・学習機会も評判です。一方で校区によってはクラス規模が大きくなる傾向があり、PTA活動やイベントへの参加負担という意見もあります。
H3 中学校の評判（良い点・注意点）
第三砂町中学校は総合評価として「可もなく不可もなく」という保護者・生徒口コミが散見されます。数学に力を入れる生徒もおり、部活動・クラブ活動も行われています。進学に向けた補習や塾を併用する家庭もあるとの声があります。
H2 ④ 物件相場を調査（中古・新築・賃貸・価格推移）
H3 江東区全体の中古マンション相場
江東区はファミリー層にも人気のエリアであり、都心に比べて比較的安定した価格水準を保っています。駅近物件や築浅物件は上昇傾向にあり、郊外型大型商業施設に近いエリアは資産性評価が高い傾向です。
H3 リビオシティ南砂町ステーションサイトの中古価格・坪単価
中古販売情報では、3LDK住戸（約72.45㎡）が 約7,780万円〜7,980万円前後 などの事例があり、坪単価は平均で 約115〜122万円/㎡程度 と推定されています。
H3 賃貸相場（家賃）
賃貸相場では2SLDK〜3LDKの広め住戸で 約24.5万円〜31.9万円程度 の募集例があるなど、築浅・駅近という条件から賃貸需要が高い傾向です。
H3 中古マンション価格上昇率（直近3年）
独自相場データによれば、同マンションの価格は直近1年間で約 +7% 前後の上昇傾向 が見られ、周辺エリアの価格上昇傾向も相まって資産性にはプラス評価材料があります。
H2 ⑤ 開発情報｜南砂町駅周辺の街づくりと将来性
H3 駅前商業・インフラ整備
南砂町駅エリアは複合商業施設「SUNAMO」や「トピレックプラザ」等があり、商業・生活利便性が強い地域です。また駅前改善・バス交通・道路整備も進められており、住宅地としての魅力が継続して高まっています。
H3 交通インフラと将来性
東京メトロ東西線は東京の東西軸を支える路線で、南砂町駅は複数出口・改良工事も検討されており、将来的な通勤利便も期待されます。江東区全体としても計画的な都市整備が進むため、生活価値向上という長期資産性評価に寄与します。
H2 ⑥ 競合物件を調べて（周辺新築・築浅）
H3 周辺の新築・築浅マンション
南砂町・東砂エリアでは築浅・駅近物件として「ジオ南砂町」「ハイズ南砂町レジデンス」「レーベン南砂町ザ・レジデンス」など複数の新築・築浅マンションが競合として挙げられます。これらは南砂町駅周辺か徒歩圏にあり、間取り・価格・設備など比較対象として検討する価値があります。
H3 競合比較ポイント
上記競合物件との比較では、立地・築年数・ブランド力・価格帯のバランスがキーとなります。リビオシティ南砂町ステーションサイトは築浅・駅近の好立地と大規模コミュニティによる管理体制などに強みがあります。
H2 ⑦ 長期優良住宅・ZEH・低炭素住宅の認定状況
H3 認定の有無
現在のところ、リビオシティ南砂町ステーションサイトに関して長期優良住宅・ZEH・低炭素住宅の公式認定取得情報は確認されていません（不明／未取得）。認定制度は主に戸建住宅の補助施策要件として利用されることが多く、分譲マンションでは必ずしも標準取得されないケースがあります。
H3 認定がないことの影響
認定がないこと自体が居住性や性能に大きく影響するとは限りませんが、一定の省エネ性能・耐久性・長期住用性を担保した設備・設計であるかは仕様書・モデル住戸で確認を推奨します。
H2 ⑧ この物件の魅力を営業マン目線で伝える
H3 利便性と住みやすさ
リビオシティ南砂町ステーションサイトは「南砂町」駅徒歩5分というアクセス性が最大の魅力です。通勤・通学の負担が少なく、駅前の大型商業施設・商店街・飲食・医療施設まで徒歩圏内で生活が完結する利便性はファミリー層にも高評価です。
H3 資産性と将来性
築浅・大規模コミュニティ・駅近という3つの資産性要素が重なり、価格の維持・将来売却や賃貸ニーズに強いポジションと評価できます。江東区の価格上昇トレンドおよび東西線の交通価値を勘案すると、長期的な資産形成に向いている物件です。
H3 ファミリー層へのおすすめポイント
徒歩圏に小中学校、公園・商業施設・医療機関が揃い、子育て世帯の生活導線が整っている点は大きな魅力です。学区内学校の口コミでも子育て環境の良さが指摘されているため、安心して暮らせる住環境といえます。
