どぉも〜、ポメ柴をこよなく愛するHAL&KUU(はるとくぅ)です〜!
「中古マンションを買いたいけど、住宅ローンは変動と固定のどっちにすればいいんだろう…」そんなふうに迷っていませんか?
この記事では、2026年10月時点の住宅ローン金利をまとめたうえで、中古マンションを買う人が変動と固定で迷ったときの考え方を整理しました。不動産(中古マンション売買)の仕事をしている立場から、できるだけやさしくお話ししますね。
先に結論です。金利の低さだけで決めず、「金利が上がっても払い続けられるか」で選ぶのが、いちばん失敗しにくいです。
2026年10月の住宅ローン金利一覧(変動・固定・フラット35)
結論から言うと、2026年10月は固定金利がほぼすべての金融機関で上がり、フラット35は年3.83%になりました。変動金利は、据え置きの銀行と引き上げた銀行に分かれています。
短期プライムレートの引き上げを反映した銀行が多く、日銀の政策金利の動きが、住宅ローンの適用金利にも影響している形です。まずは一覧でどうぞ(2026年10月1日時点・新規借入の最優遇金利)。
| 金融機関 | 変動金利 | 固定10年 | 全期間固定 |
|---|---|---|---|
| イオン銀行 | 年1.040% | – | – |
| 三菱UFJ銀行 | 年1.195% | 年3.75% | 年4.35%(31〜35年) |
| りそな銀行 | 年1.250% | 年4.205% | – |
| みずほ銀行 | 年1.275% | 年3.600% | 年4.160% |
| ドコモSMTBネット銀行 | – | 年3.379% | – |
| フラット35(21〜35年・融資率9割以下) | – | – | 年3.83% |
※「-」は、この記事では金利を載せていない項目です。
※表の金利は、各金融機関の条件を満たしたときの最優遇金利です。店頭金利(基準金利)とは別物で、年収・勤務先・借入額・自己資金などの審査結果によって、実際の適用金利は変わります。
※金利は毎月見直されます。お申し込みの前に、必ず各金融機関の最新の案内をご確認ください。
主要銀行・ネット銀行の変動金利と固定金利
今月のポイントは、銀行ごとの差が大きいことです。前の月と比べると、こんな動きでした。
- 三菱UFJ銀行とイオン銀行の変動金利は、前月から据え置き
- りそな銀行の変動金利は+0.30ポイント、みずほ銀行は+0.25ポイントの引き上げ
- 固定10年は、みずほ銀行が+0.15、ドコモSMTBネット銀行が+0.23ポイントの上昇
ひと昔前は「ネット銀行のほうが安い」というイメージでしたが、今は大手行のほうが低い銀行も出てきています。金利差が広がっているので、1行だけ見て決めないことが大事です。
フラット35の金利(2026年10月)
フラット35は、返済期間21〜35年・融資率9割以下で年3.83%です。前月の年3.46%から+0.37ポイント上がりました。返済期間15〜20年だと年3.51%です。
中古マンションでフラット35を使うときは、物件が技術基準を満たす必要があります。たとえば、こんな条件があります。
- 専有面積が30㎡以上
- 建築確認日が昭和56年(1981年)6月1日以後であること(それ以前なら耐震評価基準などに適合が必要)
- 管理規約があり、計画期間20年以上の長期修繕計画があること
- 原則として、中古住宅の適合証明書が必要(条件によっては省略できる場合も)
つまり、物件選びの段階で、フラット35が使えるかどうかを確認しておくと安心です。
中古マンションで変動と固定、どちらを選ぶ?
結論は、当初の返済額を抑えたいなら変動、毎月の返済額を確定させたいなら固定です。ただし、どちらが得かは、将来の金利次第なので誰にも断言できません。だからこそ「上がっても耐えられるか」が判断の軸になります。
変動金利が向いている人・向いていない人
変動金利は、金利が低く、当初の返済額を抑えやすいのが魅力です。一方で、金利が上がれば返済額が増える可能性があります。
- 向いている人:貯蓄に余裕があって繰上返済ができる人、金利が上がっても家計が回る人、共働きで収入に余裕がある人
- 向いていない人:毎月の返済額がぎりぎりの人、教育費のピークが近い人、金利が上がるとストレスで落ち着かない人
固定金利が向いている人
固定金利は、借りた時点で返済額が決まるので、家計の見通しが立てやすいのが一番のメリットです。変動より金利は高めですが、「いくら払うか」が最初から分かる安心感があります。
| 種類 | 当初の金利 | 金利上昇のリスク | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 低め | あり(返済額が見直される) | 繰上返済の余力がある人 |
| 固定10年 | 中間 | 10年後に見直し | 子育て中など、当面の返済を安定させたい人 |
| 全期間固定 | 高め | なし | 返済額を確定させたい人 |
| フラット35 | 全期間固定の中では低めの傾向 | なし | 物件が基準を満たし、長期で固定したい人 |
5年ルールと125%ルールの落とし穴
変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」は、返済額が急に増えないための仕組みです。ただし、金利が上がった分の利息がなくなるわけではないので、そこは注意が必要です。
5年ルール・125%ルールとは
- 5年ルール:金利が変わっても、毎月の返済額は5年ごとに見直す
- 125%ルール:見直し後の返済額は、直前の1.25倍まで
- どちらも、多くの銀行で採用されている仕組みですが、商品によって異なる場合があります
未払利息を出さないための繰上返済の考え方
金利が大きく上がると、返済額が据え置かれていても、返済額のうち利息の割合が増えて、元金がなかなか減りません。場合によっては、利息を払いきれない「未払利息」が出ることもあります。
対策はシンプルで、余裕があるときに繰上返済で元金を減らしておくことです。変動金利を選ぶなら、あらかじめ繰上返済の計画を考えておくと安心ですよ。
金利が上がったらいくら変わる?返済額シミュレーション
結論から言うと、金利が1ポイント上がるだけで、毎月の返済は2万円前後増え、総額では数百万円の差になります。ここでは試算してみました(あくまで全期間同じ金利だった場合の計算です)。
借入4,000万円・35年の月々返済額と総返済額
借入4,000万円・35年・元利均等返済・ボーナス払いなしで計算しました。
| 金利 | 毎月の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 年1.195% | 約11.7万円 | 約4,897万円 |
| 年2.195%(+1.0ポイント) | 約13.7万円 | 約5,735万円 |
| 年2.695%(+1.5ポイント) | 約14.7万円 | 約6,183万円 |
| 年3.195%(+2.0ポイント) | 約15.8万円 | 約6,650万円 |
| 年3.83%(フラット35の目安) | 約17.3万円 | 約7,268万円 |
※変動金利は将来の金利が変わるため、この通りになるとは限りません。あくまで「金利が違うとこれくらい変わる」というイメージです。
築年数による返済期間短縮を加味した場合(35年と25年)
中古マンションは、築年数が古いと借入期間が短くなることがあります。法定耐用年数(RC造は47年)から築年数を引いた年数を、借入期間の目安にする金融機関もあるためです(金融機関ごとに運用は違います)。
同じ4,000万円を借りても、35年か25年かで返済額は大きく変わります。
| 金利 | 35年の月額 | 25年の月額 | 差額(月) |
|---|---|---|---|
| 年1.195% | 約11.7万円 | 約15.4万円 | 約3.8万円 |
| 年2.195% | 約13.7万円 | 約17.3万円 | 約3.7万円 |
| 年3.195% | 約15.8万円 | 約19.4万円 | 約3.6万円 |
金利の上昇と期間の短縮、2つが重なると、返済の負担が一気に重くなるのがポイントです。築年数が古い物件を選ぶときは、返済期間の確認も忘れずに。
中古マンションの諸費用も込みで考える
中古マンションを買うときは、物件価格のほかに、物件価格の6〜8%くらいの諸費用がかかるのが一般的な目安です。借入額を決めるときは、この分も見ておく必要があります。
諸費用の内訳と目安
たとえば物件価格4,000万円なら、諸費用の目安は約240〜320万円です。主な内訳は次のとおりです。
| 項目 | 内容・目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 上限は「物件価格×3%+6万円+消費税」。4,000万円なら上限は約138.6万円 |
| 登記費用 | 所有権移転・抵当権設定など(司法書士報酬を含む) |
| ローン関連費用 | 事務手数料、保証料(商品によって違う) |
| 火災保険・地震保険 | 建物の構造や築年数、補償内容で変わる |
| その他 | 印紙税、固定資産税の精算金、管理費・修繕積立金の精算など |
※金額は物件や契約内容で変わります。くわしい見積もりは、不動産会社や金融機関で確認してくださいね。
リフォーム一体型ローンを使う場合の金利の考え方
築年数が古い物件を買って、リフォームもしたい。そんなときは、物件代とリフォーム費用をまとめて借りられる「リフォーム一体型ローン」があります。
ただし、商品ごとに金利や条件が違います。金利だけでなく、事務手数料や、住宅ローンとリフォームローンを分けた場合との比較もしておくと安心です。
物件を探している段階の方は、当ブログの光が丘・練馬春日町の中古マンション4物件の比較記事や、ジオ多摩センター、ガーデンコート多摩センターの解説も、参考にしてみてください。築年数や価格を、ローンの返済額とセットで考えるヒントになります。
金利だけで決めない!チェックしたい3つのポイント
結論は、金利以外に、手数料・団信・家計の余裕の3つを見ることです。
- 手数料・保証料を含めた総コスト:金利が低くても、事務手数料が高い商品もあります。
- 団信(団体信用生命保険)の内容:がん保障などが付くかどうかで、実質的な負担が変わります。
- 金利が上がっても払い続けられるか:今の返済額ではなく、「金利が1〜2ポイント上がっても家計が回るか」で借入額を考えましょう。
中古マンションの場合は、築年数や耐震基準などの条件で、使えるローンや住宅ローン減税の扱いが変わることもあります。気になる物件がある方は、早めに金融機関へ事前審査の相談をしておくのがおすすめです。
よくある質問
Q. 今は変動と固定、どっちが得ですか?
A. 将来の金利は誰にも断言できないので、「どちらが得」とは言い切れません。金利が上がったときの返済額を計算して、家計が耐えられるほうを選ぶのが安全です。
Q. フラット35は中古マンションでも使えますか?
A. 使えます。ただし、専有面積30㎡以上、建築確認日が1981年6月1日以後(それ以前は耐震評価基準などへの適合が必要)、管理規約や長期修繕計画があるなど、技術基準を満たす必要があります。
Q. 変動金利から固定金利に切り替えられますか?
A. 多くの金融機関では、手数料などを払えば固定金利への切り替えができます。ただし、切り替え時の金利は、そのときの水準になる点に注意してください。
Q. 金利が上がると、すでに借りている人の返済額はすぐ増えますか?
A. 5年ルールのある変動金利では、返済額は5年ごとの見直しまで変わらないことが多いです。ただし、金利が上がると返済額のうち利息の割合が増え、元金が減りにくくなります。
まとめ
2026年10月の住宅ローンは、固定金利が上昇し、変動金利は銀行によって差がある月でした。選ぶときの基準は「金利の低さ」より「金利が上がっても払い続けられるか」です。
- フラット35は年3.83%、変動金利は三菱UFJ銀行が年1.195%、イオン銀行が年1.040%
- 表の金利は最優遇金利。実際の金利は審査と条件で変わる
- 金利が上がると、返済額は月2万円前後、総額で数百万円変わる
- 築年数が古いと借入期間が短くなることがあるので、物件選びと一緒に考える
この記事の金利は、2026年10月1日時点のものです。申し込み前には、必ず最新の情報をご確認くださいね。最後まで読んでいただき、ありがとうございました〜!
