「パークホームズ南大塚って、子育て世帯に向いているの?」「中古で買うなら、何を確認すればいい?」と気になっていませんか。この記事では、分譲時の物件データと、豊島区の公式サイトで確認できた情報(2026年10月29日確認)を整理しました。豊島区全体の街の特徴は、東京都豊島区で中古マンションを検討する子育て世帯へもあわせてご覧ください。
なお、個別の住戸の価格や、「住み心地」「評判」といった感想は、確認できる根拠がないため、この記事では載せていません。確認できたことと、購入前に自分で確かめたいことを、分けてお伝えします。
パークホームズ南大塚の物件概要(分譲時の情報)
次の内容は、分譲時のパンフレットなどにもとづく物件データです。現在の状況と異なる場合があるので、購入を考えるときは、売主や不動産会社に確認してください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚2丁目 |
| 総戸数 | 39戸 |
| 竣工 | 2012年3月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造・12階建 |
| 分譲 | 三井不動産レジデンシャル |
| 施工 | 西武建設 |
| 設計 | INA新建築研究所 |
| 専有面積・間取り | 55.91㎡〜75.1㎡、2LDK〜3LDK |
| 最寄駅 | 山手線「大塚」駅 徒歩7分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩6分(都電荒川線「大塚駅前」駅 徒歩7分) |
ポイントは、次の3つです。
- 新耐震基準のあとの建物:建物の耐震基準は、昭和56年(1981年)6月1日から新しくなりました。このマンションは2012年3月の竣工なので、それよりあとの建物です
- 総戸数が39戸の、小規模なマンション:大規模なマンションとは、管理組合の運営や、修繕積立金の考え方が変わることがあります(次の章で説明します)
- 2つの路線が使える立地:山手線の大塚駅と、丸ノ内線の新大塚駅が、徒歩圏にあります
最寄りの路線と、利用者の多い駅
パークホームズ南大塚は、分譲時の情報では、次の3つの駅が徒歩圏にあります。それぞれの路線の特徴は、次のとおりです。
- JR山手線(大塚駅・徒歩7分):東京の中心部をぐるりと一周する環状の路線です。大塚駅から、池袋駅は、山手線で隣の駅です
- 東京メトロ丸ノ内線(新大塚駅・徒歩6分):荻窪(と方南町)から池袋までを結ぶ路線です。新大塚駅から、池袋駅は、丸ノ内線で隣の駅です
- 東京さくらトラム(都電荒川線)(大塚駅前駅・徒歩7分):三ノ輪橋から早稲田までを結ぶ路面電車です
山手線でも、丸ノ内線でも、池袋駅が隣の駅になるのは、このマンションの立地の特徴のひとつです。
利用者の多い駅
ここでは、鉄道会社が公式に公表している「1日あたりの利用者数」が多い駅を、利用者の多い(人気の)駅として紹介します。住みやすさのランキングとは別のものです。数え方は会社ごとに違います。JR東日本は乗車人員(乗った人だけ)、東京メトロ・東武・東急・小田急は乗降人員(乗った人と降りた人の合計)です。違う会社の数字は単純には比べられないので、同じ会社の中で見てくださいね。
| 駅 | 乗り入れる主な路線 | 1日の利用者数 | 数字の種類 |
|---|---|---|---|
| 池袋 | JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、東武東上線、西武池袋線 | JR 499,128人(JR東日本の全駅で2位) / 東京メトロ 529,947人(全130駅で1位) | JR・乗車人員(2024年度) / メトロ・乗降人員(2025年度) |
| 大塚 | JR山手線 | 54,351人(JR東日本の全駅で82位) | JR・乗車人員(2024年度) |
| 新大塚 | 東京メトロ丸ノ内線 | 26,076人(全130駅で121位) | メトロ・乗降人員(2025年度) |
池袋駅は、JR東日本でも東京メトロでも、利用者の多さが上位の駅です(JR東日本で2位、東京メトロで1位)。それに対して、大塚駅(JR東日本で82位)と新大塚駅(東京メトロで121位)は、利用者の数が池袋駅よりずっと少なめです。池袋駅に近い一方で、利用者の数はずっと少ない駅から、歩いて通える場所だと言えます。
一般的に、利用者の多い駅は、お店や施設が多くて便利な一方、人通りや混雑も増える傾向があります。静かな暮らしを重視するなら、利用者の少なめの駅も候補にして、平日の朝夕に現地を歩いて確かめるのがおすすめです。
豊島区の人口と、子ども医療費助成
豊島区の公式サイトによると、令和8年(2026年)10月1日現在の人口は297,159人(男148,437人、女148,722人)、世帯数は191,061世帯です。外国人は39,042人でした。人口を世帯数で割ると、1世帯あたり約1.6人です(当ブログの計算)。
豊島区の「子どもの医療費助成」は、保護者の所得制限がありません。対象は、18歳に達した日以後の最初の3月31日まで(高校生相当)の子どもです。医療証を持って、保険診療を受けると、自己負担分が助成されます。保険が使えない診療は、助成されません(区のページは2025年9月16日更新)。
保育園のことは、豊島区の保育園ガイドにまとめています。
小学校の通学区域|豊島区は「隣接校選択制」があります
豊島区の区立小学校は、住民基本台帳の住所で通う学校(指定校)が決まります。それに加えて、新1年生は、指定校に隣接する学区の学校を選べる「隣接校選択制」があります(平成13年度から)。区の「通学区域(指定校)および隣接校選択制」のページ(2026年10月13日更新)によると、令和9年度の新入学では、次のようになっています。
- 教育委員会から、8月末に希望申請書が送られ、9月30日までに必着(隣接校を希望する人だけが提出。指定校でよい人は提出不要です)
- 申請が受入枠を超えた学校は、抽選(令和8年11月26日)。抽選に外れると、指定校に入学します
- 12月中旬に、入学する学校を知らせる通知が届きます
- 受入枠は学校ごとに違います(枠のない学校もあれば、5人の学校もあります)
南大塚2丁目の指定校は、区の通学区域の一覧で、住所から確認してください。広告に書かれた「徒歩○分の小学校」と、指定校が違うこともあります。令和9年度の日程は、すでに過ぎているので、これからの入学の年度は、区の案内を確認しましょう。
ハザード情報|豊島区の「洪水・内水」「土砂災害」の見方
豊島区の「宅地建物取引業者の方へ(ハザードマップの作成状況等)」のページ(2026年10月2日更新)には、次のように書かれています。
| 種類 | 作成状況 |
|---|---|
| 洪水(外水) | 豊島区洪水・内水ハザードマップ。浸水の表示は、高田1〜3丁目の神田川の浸水想定区域のみ |
| 雨水出水(内水) | 同じマップに載っています。令和8年3月に、東京都下水道局が雨水出水の浸水想定区域図を公表したとの注記があります |
| 高潮 | 区内に高潮浸水想定区域はなし |
| 土砂災害 | 豊島区土砂災害ハザードマップ(令和7年1月発行)。高田1・2丁目が新規指定、駒込1丁目が一部解除 |
このページには、南大塚についての記載はありません。南大塚2丁目の物件が、これらの区域とどう関わるかは、区のマップ、東京都の「浸水予想区域図」「土砂災害警戒区域等マップ」で、住所を入れて確認する必要があります。
不動産会社が中古マンションを売るときは、契約の前に、水害ハザードマップ上でその物件がどこにあるかを説明する決まりになっています(宅地建物取引業法施行規則の改正で、令和2年8月28日から)。説明を聞くだけでなく、自分でも、先に確かめておきましょう。
小規模マンションで、特に確認したいこと
総戸数39戸の、小規模なマンションを検討するときは、次の点を確認しておくと安心です(一般的なチェックポイントです)。
- 長期修繕計画と、修繕積立金の残高:戸数が少ないと、1戸あたりの負担が、大きくなることがあります。今後の値上げの予定も確認しましょう
- 大規模修繕の履歴と、次の予定:築年数が経つと、大規模修繕の時期が近づきます。いつ、いくらくらいの工事を予定しているかを聞きましょう
- 管理規約・総会の議事録:ペット、民泊、賃貸の扱いなどを確認します。議事録を見ると、管理組合が動いているかも分かります
- 管理費・修繕積立金の金額:現在の金額を、売主・不動産会社に確認してください(この記事では、確認できる根拠がないため、載せていません)
豊島区のマンション管理支援
豊島区の「分譲マンションの管理支援」のページ(2026年7月6日更新)には、次の制度や相談窓口が載っています。
- 管理状況届出制度(管理不全の予防)
- 豊島区マンション管理計画認定制度
- 助成制度(マンション計画修繕調査費助成など)
- 管理に関する相談(マンションアドバイザー派遣など)
相談窓口は、住宅・マンション課マンショングループ(03-3981-1385)です。助成の対象や金額は、年度で変わることがあるので、最新の内容は区に確認してください。
子育て世帯への向き・不向き
確認できた点から、向いているかもしれない人
- 高校生年代まで、所得制限なしで、医療費助成を受けたい
- 山手線の大塚駅と、丸ノ内線の新大塚駅が、どちらも徒歩圏の場所を探している
- 新耐震基準のあとに建てられた、築年数が比較的新しいマンションがいい
購入前に、自分で確かめたい点
- 南大塚2丁目の指定校と、通学路(実際に歩いて確認)
- ハザードマップ上の位置(洪水・内水・土砂災害)
- 小規模マンションの管理と修繕積立金の状態
- 日当たり・騒音・人通りなど、現地でしか分からない点(平日の昼・夜・休日に歩いてみましょう)
近隣の物件とも比べたい方は、ブランズ新大塚の記事も参考にしてください。豊島区での住まい選びの全体像は、豊島区 中古マンション・保育園まとめでも整理しています。
よくある質問
Q. パークホームズ南大塚は、何戸のマンションですか?
分譲時の物件データでは、総戸数39戸、鉄筋コンクリート造の12階建、2012年3月竣工です。現況は、売主や不動産会社に確認してください。
Q. 豊島区の子ども医療費助成は、所得制限がありますか?
ありません。区の公式ページに「保護者の所得制限はありません」と書かれています。対象は18歳に達した日以後の最初の3月31日までです。
Q. この物件は、洪水ハザードマップで浸水が想定されていますか?
区の宅建業者向けページでは、洪水(外水)の浸水表示は高田1〜3丁目の神田川の区域のみとされています。南大塚についての記載はありません。物件の住所で、区のマップや、東京都の浸水予想区域図を確認してください。
Q. 住戸の価格は、いくらくらいですか?
住戸ごとの差が大きく、この記事では数字を載せていません。国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、周辺の実際の取引価格を調べ、不動産会社に成約事例を聞くのがおすすめです。
まとめ
パークホームズ南大塚は、分譲時の物件データでは、39戸・2012年3月竣工・鉄筋コンクリート造12階建のマンションです。豊島区は、高校生年代まで所得制限なしの医療費助成があり、小学校には隣接校選択制があります。一方で、小規模マンションならではの管理・修繕積立金の確認、指定校とハザードマップ上の位置は、購入前に必ず自分で確かめたい点です。価格や感想だけで決めず、書類と現地で確認して、納得のいく選択をしてくださいね。
