「エクセレントシティ大森 買ってはいけない」と検索してこのページにたどり着いた方は、購入をかなり具体的に考えている段階だと思います。
結論から言うと、このマンションに致命的な欠陥があるという情報は、公開情報からは見当たりませんでした。ただし、気になる点はあります。
大森駅徒歩3分、2012年竣工の14階建て・27戸のマンションです。新日本建設の分譲で、駅近でこの築年数・規模は珍しい存在です。ただ、売出価格が推計相場を大きく上回っていて、「この価格は妥当か」で迷う方が多い物件です。
この記事では、現役の不動産営業マンの立場から、価格・立地・住み心地・資産価値を本音で整理します。迷っているあなたが「買う・見送る」を決められるように、最後に判断チェックリストと、買っていい人・やめたほうがいい人もはっきり書きますね。
3分でわかる結論
先に、このマンションが向いている人・向いていない人をまとめます。
| こんな人なら検討する価値あり | ・大森駅徒歩3分の立地を最優先したい人 ・小規模でも、駅近の築浅に近い物件を探している人 ・価格を複数の情報源で比べる手間をかけられる人 |
|---|---|
| こんな人は一度立ち止まって | ・予算を抑えたい人 ・売出価格と相場の差に抵抗がある人 ・共用設備が充実したマンションを探している人 |
当てはまるものが多いほうが、あなたの結論に近いはずです。理由は、このあとの見出しで詳しく説明しますね。
なぜ「買ってはいけない」と検索されるのか
調べてみると、欠陥があるから検索されているわけではなさそうです。検索される理由は、主に次の4つだと考えられます。
- 売出価格が推計相場を約4,000万円上回っている
- 27戸の小規模で、管理組合の運営や一時金のリスクが気になる
- 管理費・修繕積立金・共用設備の情報が公開情報では少ない
- 分譲会社と施工会社が同じ新日本建設で、ブランドの知名度が高くない
つまり「欠陥があるから買うな」ではなく、「高額な買い物だから、弱点まで知って決めたい」という検索意図だと思います。私は日頃、中古マンションの売買仲介に携わっている不動産営業マンです。購入検討者の目線で、良い点も気になる点もそのまま書きますね。
物件の概要
エクセレントシティ大森の基本情報です(2026年11月時点の公開情報)。
| 所在地 | 東京都品川区南大井6丁目16番5号 |
|---|---|
| 竣工 | 2012年2月(築14年) |
| 規模 | 地上14階(RC造) |
| 総戸数 | 27戸 |
| 分譲会社 | 新日本建設 |
| 施工会社 | 新日本建設 |
| 最寄り駅 | JR京浜東北線「大森」駅 徒歩3分 |
| 駐車場 | 台数・方式・空きは未確認 |
| 共用設備 | 共用設備の詳細は未確認 |
| 室内設備 | 専有部設備は住戸別仕様書で確認(ディスポーザー・床暖房・二重床/二重天井は未確認) |
| ペット | 飼育条件は未確認 |
戸数や竣工年月は、掲載媒体によって差がある場合があります。契約前に、重要事項説明書で確認してくださいね。
最寄り駅からの距離
JR京浜東北線「大森」駅 徒歩3分
表記の徒歩分数は、公開情報の目安です。実際は、住戸の出入口や信号待ちで変わるので、内見の前後に一度歩いてみるのがおすすめです。
価格と坪単価は妥当か
2026年11月時点で確認できた、価格・管理費・修繕積立金の情報です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売出事例(2026年11月4日調査) | 12階・3LDK・71.18㎡で1億3,480万円(約189万円/㎡、坪あたり約626万円) |
| 相場サイトの推計 | 売却相場は8,480万〜9,500万円(売出事例との開きが大きい) |
| 管理費・修繕積立金 | この物件自体の金額は確認できませんでした |
売出事例の1億3,480万円と、相場サイトの推計8,480万〜9,500万円で、約4,000万円の開きがあります。大森駅徒歩3分という立地プレミアムを、どう評価するかがポイントです。
ここに載せた数字は、不動産情報サイトの推計や売出事例で、成約価格ではありません。サイトによって算出方法が違い、同じ物件でも数字に開きがあります。最新の売出価格は、個別の住戸で確認してくださいね。
この価格なら、他に何が買える?
購入を迷うときは、同じ予算でほかに何が買えるかを並べてみるのが近道です。このエリアの近い条件の物件を、下の表で比べてみてください。
| 物件 | 竣工 | 総戸数 | 最寄り駅 | ひとこと |
|---|---|---|---|---|
| エクセレントシティ大森 | 2012年2月(築14年) | 27戸 | 大森駅 徒歩3分 | 築14年・大森駅徒歩3分の27戸マンション |
| ウェリスシティ大森タワー | 2008年5月(築18年) | 172戸(大京穴吹不動産・設計者資料)/174戸(複数DB)。住戸数の定義差があるため要原本確認 | 大森駅 徒歩4分 | 築18年・大森駅徒歩4分の25階建てタワー |
| アルシア大森 | 2011年12月(築14年) | 36戸 | 大森海岸駅 徒歩3分 | 築14年・駅徒歩3分のコンパクトマンション |
| シティタワー品川パークフロント | 2018年8月(築8年) | 312戸 | 大森海岸駅 徒歩5分 | 築8年・312戸の住友不動産分譲タワー |
価格が近い物件を並べたときに「この物件ならではの強み」が説明できれば、納得して買える目安になります。
立地と周辺環境
買い物環境
日常の買い物は、大森駅周辺の商業施設やスーパーが中心です。住民の口コミでは、大森駅前は商業施設やスーパーが使いやすい、平和島駅周辺はスーパーやコンビニが近く日常の買い物に困らない、という声があります。\n駅周辺は店の入れ替わりもあるので、営業状況は最新の情報で確かめてくださいね。住戸から実際に歩いて、よく使うスーパーまでの距離と道のりを、内見のときに確かめてみてください。
一番近い小学校と評判
住所から見た目安では、いちばん近い公立小学校は品川区立鈴ヶ森小学校(南大井)です。実際の徒歩距離や通学路は、内見のときに歩いて確かめてくださいね。
区の公開資料では、児童数が539名とされている学校です。2025年度には、品川区いじめ根絶協議会の会場にもなっています。
口コミサイトでは、口コミを確認できませんでした(2026年11月時点)。評判を判断できる材料は、公開情報ではほとんど見つかっていません。
良い評判
- 一定の児童数がある学校で、大森海岸駅・立会川駅の周辺から通いやすい立地
- 区が公開する資料で、学校の取り組みが確認できる
気になる評判
- 口コミがなく、実際の雰囲気は学校見学・学校公開で確かめるしかない
口コミは件数が少なく、個人の感想や匿名の書き込みが含まれます。時期によって評価も変わるので、傾向をつかむ参考にとどめてくださいね。購入前に、学校公開や説明会で実際の雰囲気を見るのがいちばん確実です。
一番近い中学校と評判
中学校は、いちばん近い公立が品川区立鈴ヶ森中学校(南大井)です。
駅から徒歩5分ほどの、品川区立の中学校です。
口コミサイトの投稿は37件で、総合評価は平均3.57です。項目別では、制服3.99、治安・アクセス3.92、校則3.83、いじめの少なさ3.78、部活3.71、学習環境3.68、先生3.67、進学実績・学力レベル3.52、施設3.43でした。
良い評判
- 放課後に図書室で学習できる環境があり、テスト前の学習サポートが評価されている
- 制服が「可愛い」「機能性がいい」と好評
- 駅から徒歩5分ほどで、治安も良いという声が多い
- 生徒同士の仲が良く、いじめは聞かないという声
- バスケ部・バド部・野球部・吹奏楽部などが強いとされる
気になる評判
- 学年によって治安や生徒の雰囲気に差があるという指摘
- 教員の質にばらつきがあるという声
- 2019〜2022年の口コミには、いじめへの対応を厳しく批判するものがある(2023年以降は評価が高め)
- 施設が古く、校舎の老朽化を指摘する声が複数
- 以前は合唱で有名だったが、音楽教員の異動後に弱くなったという声
古い投稿も多く、現在の状況と違う可能性があります。参考程度に見てくださいね。
なお、実際の指定校は、住所ごとの通学区域で決まります。検討している住所の区域は、品川区の公式ページ(通学区域)で確かめてください。
ハザード・防災と街の評判
品川区は、「浸水」「多摩川洪水」「高潮浸水」「津波」「土砂災害」「雨水出水浸水」の6種類のハザードマップを公開しています。高潮は東京都が2022年に公表した高潮浸水想定区域図、多摩川洪水は国土交通省の浸水想定区域図が根拠です。
区は、特定の住所ごとの浸水深は回答しない方針で、東京都の「浸水リスク検索サービス」で住所ごとに確かめるよう案内しています。
住む人・街の評判から見えること
大森エリアについて、住民の口コミで見かける評判を整理します。
- 治安:大森駅周辺は、夜も明るく人が多いので歩きやすい、という声があります。一方で、飲食店が多く、酔客の騒ぎや夜遅い時間帯の泥酔者が気になる、という指摘もあります。大森海岸駅周辺は、明るさや近くの交番を理由に夜道の安心感を評価する声があります。立会川駅周辺は、人通りが多く助けを呼びやすい、という声があります。
- 買い物:大森駅前は商業施設やスーパーが使いやすい、平和島駅周辺はスーパーやコンビニが近く日常の買い物に困らない、という評価が見られます。
- 住環境:公園が少なく、自然の中で息抜きしたい人には物足りない、という意見があります。立会川駅の近くは川があり、河川敷でのウォーキングやランニングに向いている、という声もあります。大森海岸駅周辺は道幅が狭く、朝夕の通勤時間帯は歩行者や自転車が混みやすい、という指摘もあります。
- アクセス:京急本線の急行が停まる駅で、品川や横浜・川崎へのアクセスが良い、という評価があります。
- 水害:口コミの中で、水害に具体的に触れるものはほとんど見当たりませんでした。評判と災害リスクは別物なので、物件ごとに確認が必要です。
これらは、住民の声をまとめたもので、個別の物件の安全性を保証するものではありません。評判と災害リスクは、分けて考えるのが大切です。
この物件で確認したいこと
- 想定浸水深は住所ごとに違います。検討している住所を、区のハザードマップに当てはめて、高潮・洪水・内水の想定浸水深を確かめてくださいね。
- 住戸の階数(1階・低層階は浸水時の影響を受けやすい)
- 止水板や防水扉、受変電設備・非常用電源の位置(地下・1階にあるか)
- 管理組合の防災備蓄・防災訓練の状況(総会議事録や重要事項調査報告書で確認)
- 区のハザードマップ(洪水・高潮・内水)での想定浸水深と、避難先の確認
犬との暮らし
ペットの飼育条件は、公開情報では確認できませんでした。管理規約・飼育細則で、犬の可否・頭数・大きさを購入前に確認してくださいね。
大森エリアは公園が少ないという声がある一方、立会川駅の近くは川沿いの河川敷でウォーキングやランニングを楽しめるという声があります。公園や河川敷でのリードや排泄物処理などのルールは、各区の案内で確かめてください。各物件から公園・河川敷までの実際の距離は、今回は測っていません。
歩道の幅、車通り、街灯、犬の排泄物の処理設備、近くの動物病院の位置も、愛犬と暮らす予定なら、内見のときに一緒に歩いて確かめてくださいね。駅前の飲食店街の近くは、夜は酔客が多いという声があるので、夜の散歩コースもチェックしておくと安心です。
建物・仕様で気になるポイント
公開情報で確認できた設備と、確認できなかった項目を整理します。
- 共用設備:共用設備の詳細は未確認
- 室内設備:専有部設備は住戸別仕様書で確認(ディスポーザー・床暖房・二重床/二重天井は未確認)
- 駐車場:台数・方式・空きは未確認
二重床・二重天井、サッシ性能など、音や断熱に関わる仕様は、今回の公開情報では確実な資料を確認できませんでした。分譲時のパンフレットや設備仕様書で確かめるのが確実です。
住み心地は?公開情報から見えること
「住んでみてどうか」は、実際の居住者の声が一番ですが、ここでは公開情報から読み取れる良い点と気になる点を整理します。
良い点として確認したいポイント
- 大森駅徒歩3分は、通勤や買い物で毎日効いてくる立地だと思います
- 14階建てなので、上階なら眺望や日当たりが期待できると思います
- 27戸の小規模なので、管理組合の意思決定が早いこともあると思います
購入前に注意したいポイント
- 売出価格が高く、相場とのギャップが気になります
- 27戸の小規模で、一時金や修繕積立金の負担が気になります
- 共用設備・駐車場・ペットの情報が少ない点が気になります
これらは、物件の特徴や購入検討のときに確かめたい論点を整理したものです。居住者の評価として確認された内容ではない点は、ご了承くださいね。
資産価値・将来の売却をどう考えるか
駅徒歩3分は、売却時にも強い条件です。ただ、売出価格が相場の推計を大きく超えていると、実際に売れるまでに時間がかかる可能性があります。
私は、駅近の小規模マンションを検討するお客様には「近隣の成約事例と売出価格の差」を必ず比べてもらっています。
将来の価格は断定できません。「値上がりする」「必ず売れる」とは言えないので、売却時に買い手が見るポイントを、あらかじめ押さえておくのが現実的です。
住宅ローン控除と、購入前に取り寄せたい書類
住宅ローン控除の区分(長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など)は、今回の調査では、各物件の認定通知書・性能評価書・省エネ性能証明書を確認できていないため、正式には確定できません。
控除の条件は、年度によって変わります。購入する住戸について、次の書類があるか、仲介会社に聞いてみてくださいね。
- 建設住宅性能評価書
- 省エネルギー性能に関する証明書・BELS評価書などの省エネ性能資料
- 長期優良住宅・低炭素住宅の認定関係書類
- 管理規約・使用細則(ペット・駐車場・専有部のリフォームルール)
- 重要事項調査報告書(管理費・修繕積立金・修繕履歴・長期修繕計画・駐車場の空き)
迷ったときの判断チェックリスト
購入するかどうか迷ったときは、次の質問に「はい」と答えられるか確認してみてください。
- 管理費・修繕積立金・ローンを合わせた毎月の支払いに、無理がない
- 近隣の成約事例と、今の売出価格の比較を、契約前に書類で確認できた
- 管理費・修繕積立金の実額と長期修繕計画を、契約前に書類で確認できた
- ペットの飼育細則と駐車場の空きを、契約前に書類で確認できた
- 購入価格を、近隣の物件と比べて、納得できる理由を説明できる
- 5年後・10年後に売るとしても、買い手が見つかりそうな条件が揃っている
「いいえ」が多いなら、一度立ち止まって、他の物件と比べる時間を取るのがおすすめです。逆に、ほとんど「はい」になるなら、前向きに進めていい物件だと思います。
同じエリアのマンションとも比べてみよう
大森・南大井周辺には、駅前の大規模タワーから、少し離れた小規模マンションまで、価格・築年・規模の違う物件が並んでいます。迷っているなら、近い条件の物件も読み比べてみてくださいね。
ウェリスシティ大森タワーは、築18年・大森駅徒歩4分の25階建てタワーです。2008年5月竣工、総戸数は172戸、最寄り駅は大森駅 徒歩4分です。エクセレントシティ大森と比べて、立地や築年、価格の考え方が違うので、読み比べると判断しやすくなると思います。
アルシア大森は、築14年・駅徒歩3分のコンパクトマンションです。2011年12月竣工、総戸数は36戸、最寄り駅は大森海岸駅 徒歩3分です。エクセレントシティ大森と比べて、立地や築年、価格の考え方が違うので、読み比べると判断しやすくなると思います。
シティタワー品川パークフロントは、築8年・312戸の住友不動産分譲タワーです。2018年8月竣工、総戸数は312戸、最寄り駅は大森海岸駅 徒歩5分です。エクセレントシティ大森と比べて、立地や築年、価格の考え方が違うので、読み比べると判断しやすくなると思います。
結局、買っていい人・やめたほうがいい人
ここまでの内容を踏まえて、不動産営業マンとしての結論を書きます。
エクセレントシティ大森は、築14年・大森駅徒歩3分の27戸マンションという特徴の物件です。条件に合う方なら、検討する価値は十分あります。一方で、価格や管理費・修繕積立金、駐車場・ペットなどの条件は、人によって向き不向きがはっきり分かれます。
買って満足しやすいのは、こんな人です。
- 大森駅徒歩3分の立地を最優先したい人
- 小規模でも、駅近の築浅に近い物件を探している人
- 価格を複数の情報源で比べる手間をかけられる人
逆に、一度立ち止まったほうがいいのは、こんな人です。
- 予算を抑えたい人
- 売出価格と相場の差に抵抗がある人
- 共用設備が充実したマンションを探している人
私がお客様に相談されたら、内見のときに、次の3点を必ずお願いします。
- 近隣の成約事例と、今の売出価格の比較
- 管理費・修繕積立金の実額と長期修繕計画
- ペットの飼育細則と駐車場の空き
価格だけでは判断できない、毎月の固定費と将来の売却まで含めて、納得できる物件を選んでくださいね。
住宅ローンを組んで購入する場合は、月々の返済額に管理費・修繕積立金を上乗せした「実質の毎月支出」で無理がないか、契約前に必ずシミュレーションしてくださいね。
