「エクセレントシティ川崎 買ってはいけない」と検索してこのページにたどり着いた方は、購入をかなり具体的に考えている段階だと思います。
結論から言うと、このマンションに致命的な欠陥があるという情報は、公開情報からは見当たりませんでした。ただし、気になる点はあります。
地上14階・65〜66戸の、新日本建設のエクセレントシティです。川崎駅徒歩7〜8分で、ラ チッタデッラや上並木公園、太田総合病院が徒歩圏にあります。私は、暮らしの利便性が高い立地だと思います。推計価格が3年前から大きく上がっているので、「今買って大丈夫か」と迷う方が多いはずです。
この記事では、現役の不動産営業マンの立場から、価格・立地・住み心地・資産価値を本音で整理します。迷っているあなたが「買う・見送る」を決められるように、最後に判断チェックリストと、買っていい人・やめたほうがいい人もはっきり書きますね。
3分でわかる結論
先に、このマンションが向いている人・向いていない人をまとめます。
| こんな人なら検討する価値あり | ・買い物・娯楽・医療が近い立地を重視する人 ・中規模マンションの安定感を求める人 ・築10年前後の物件を探している人 |
|---|---|
| こんな人は一度立ち止まって | ・価格の上昇局面で、高値づかみを避けたい人 ・静かな住環境を最優先する人 ・ペットの条件が必須で、確認が取れていない人 |
当てはまるものが多いほうが、あなたの結論に近いはずです。理由は、このあとの見出しで詳しく説明しますね。
なぜ「買ってはいけない」と検索されるのか
調べてみると、欠陥があるから検索されているわけではなさそうです。検索される理由は、主に次の4つだと考えられます。
- 推計価格が3年前から大きく上がっていると表示され、買い時か迷う
- 築年月の掲載が資料によって異なり、築年数が読みにくい
- 65戸と66戸で、戸数の掲載に差がある
- 繁華街に近い立地で、夜の環境が気になる
つまり「欠陥があるから買うな」ではなく、「高額な買い物だから、弱点まで知って決めたい」という検索意図だと思います。私は日頃、中古マンションの売買仲介に携わっている不動産営業マンです。購入検討者の目線で、良い点も気になる点もそのまま書きますね。
物件の概要
エクセレントシティ川崎の基本情報です(2026年10月時点の公開情報)。
| 所在地 | 神奈川県川崎市川崎区小川町8番3号 |
|---|---|
| 竣工 | 2013年6月・12月など(資料により差あり) |
| 規模 | 地上14階 |
| 総戸数 | 65〜66戸 |
| 分譲会社 | 新日本建設 |
| 施工会社 | 新日本建設 |
| 最寄り駅 | JR川崎駅 徒歩7〜8分 / 京急川崎駅 徒歩9〜10分 |
| 駐車場 | 駐車場あり。台数・方式は未確認 |
| 共用設備 | 管理は新日本コミュニティー。ラ チッタデッラ、上並木公園、太田総合病院が徒歩圏に掲載 |
| 室内設備 | 専有面積約54.6〜70.01㎡ |
| ペット | 管理規約上の条件は未確認 |
戸数や竣工年月は、掲載媒体によって差がある場合があります。契約前に、重要事項説明書で確認してくださいね。
最寄り駅からの距離
JR川崎駅 徒歩7〜8分 / 京急川崎駅 徒歩9〜10分
表記の徒歩分数は、公開情報の目安で、信号待ちや改札・ホームまでの距離は含まれません。私は、通勤時間帯に実際に歩いて、歩道の幅や交通量、夜の明るさも確かめてほしいと思います。
価格と坪単価は妥当か
2026年10月時点で確認できた、価格・管理費・修繕積立金の情報です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 不動産情報サイトの推計 | 約7,590万〜7,990万円(約122〜129万円/㎡。3年前の平均は約5,810万円との表示) |
| 専有面積 | 約54.6〜70.01㎡ |
| 管理費 | 約139〜158円/㎡ |
| 修繕積立金 | 約150〜256円/㎡ |
3年前の平均から大きく上がっているとの表示があります。買い時かどうかは、直近の売出事例の推移を見て判断したいところです。
ここに載せた数字は、不動産情報サイトの売出事例や推計で、成約価格ではありません。階数・向き・リフォームの有無で価格が大きく変わり、サイトによっても数字に開きがあります。最新の売出価格は、個別の住戸で確認してくださいね。
この価格なら、他に何が買える?
購入を迷うときは、同じ予算でほかに何が買えるかを並べてみるのが近道です。このエリアの近い条件の物件を、下の表で比べてみてください。
| 物件 | 竣工 | 総戸数 | 最寄り駅 | ひとこと |
|---|---|---|---|---|
| エクセレントシティ川崎 | 2013年6月・12月など(資料により差あり) | 65〜66戸 | 川崎駅 徒歩7〜8分 | 65〜66戸・買い物・娯楽・医療が近い川崎駅徒歩圏 |
| カワサキミッドマークタワー | 2015年11月前後(8月表記の掲載もあり) | 159戸(162戸との掲載もあり) | 川崎駅 徒歩7分 | 159戸・JR・京急の2駅が使える築10年タワー |
| プライム川崎 | 2024年2月(1月表記の資料もあり) | 199戸 | 京急川崎駅 徒歩6分 | 199戸・京急川崎駅徒歩6分の築浅 |
| ブリリアタワー川崎 | 2008年7月(10月表記の掲載もあり) | 395戸 | 川崎駅 徒歩6分 | 川崎駅徒歩6分・395戸の築18年タワー |
価格が近い物件を並べたときに「この物件ならではの強み」が説明できれば、納得して買える目安になります。
立地と周辺環境
買い物環境
日常の買い物は、川崎駅周辺の大型商業施設(ミューザ川崎・ラゾーナ川崎など)と、駅周辺のスーパー・商店街が中心です。私は、駅近の物件は、買い物と飲食の選択肢が多い点が大きな魅力だと思います。
住戸から実際に歩いて、よく使うスーパーまでの距離と道のりを、内見のときに確かめてくださいね。
一番近い小学校と評判
住所から見た目安では、いちばん近い公立小学校は川崎市立川崎小学校(川崎区日進町付近)です。実際の徒歩距離や通学路は、内見のときに歩いて確かめてくださいね。
川崎駅周辺の、都市部にある小学校です。
口コミサイトの投稿は3件で、総合2.80。項目別では、先生が5.00と高く、方針・理念が2.80と低めでした。
良い評判
- 先生の評価は高い(口コミ)
- 2013年入学の保護者は、「普通の公立小学校」と評している
気になる評判
- 校長の方針が、ルール重視に偏っているという批判の口コミ
- 別の掲示板には、問題がなければ普通の学校だが、問題が起きたときの対応は冷たいという意見(2021年投稿)
- 口コミが少なく、傾向を断定しにくい
口コミは件数が少なく、個人の感想や、時期の古い投稿が含まれます。傾向をつかむ参考にとどめてくださいね。私は、購入前に、学校公開や説明会で実際の雰囲気を見るのが、いちばん確実だと思います。
一番近い中学校と評判
中学校は、いちばん近い公立が川崎市立川崎中学校(川崎区付近)です。川崎駅東側の公立中学校です。
口コミサイトでは、この学校の口コミを見つけられませんでした。
良い評判
- 口コミがなく、評判を判断できる材料は公開情報では見つかっていない
気になる評判
- 実際の雰囲気は、学校公開・説明会で確かめるしかない
実際の指定校は、住所ごとの通学区域で決まります。検討している住所の区域は、川崎市の公式ページ(通学区域)で確かめてください。
ハザード・防災と街の評判
川崎市は、区ごとに洪水ハザードマップを公開しています。内水ハザードマップ(令和8年5月版)も公開されていて、洪水マップと内水マップは想定する水害が違います。私は、洪水マップだけで水害リスクを判断しないことが大切だと思います。あわせて、高潮・津波の想定も、住所に当てはめて確認してくださいね。
住む人・街の評判から見えること
川崎駅周辺について、口コミや解説記事の内容を整理します。
- 利便性:買い物や交通の便を評価する口コミが多く、東京方面と横浜方面の両方に出やすい点が好評です。
- 治安:評価は割れています。駅東口側の歓楽街を理由に、やや治安が悪いとする記事がある一方、再開発で環境が整ってきたとする記事もあります。西口側は比較的落ち着いているという見方が複数あります。
- 街の不満:路上喫煙の多さや、自転車での移動のしにくさを挙げる口コミがあります。
- 水害:約3年半前の記事に、多摩川が氾濫した場合、川崎駅全域で0.5〜3m(2階床下)の浸水が想定される、との記載がありました。情報が古いため、現行の川崎市の洪水ハザードマップで確認する必要があります。
これらは、口コミ・解説記事をまとめたもので、個別の物件の安全性を保証するものではありません。評判と災害リスクは、分けて考えるのが大切です。
この物件で確認したいこと
- 低層階の住戸ほど、浸水時の影響を受けやすくなります。検討する住戸の階数での想定浸水深を、ハザードマップで確かめてくださいね。
- 住所を、川崎市の洪水・内水・高潮・津波のハザードマップに当てはめた結果
- 地下駐車場・受変電設備・電気室の設置階と、止水板などの浸水対策
- 避難所・避難経路と、周辺道路の冠水のしやすさ
犬との暮らし
ペット飼育の可否は、公開情報では確認できませんでした。愛犬と暮らす予定なら、購入前に管理規約で必ず確認してくださいね。
川崎エリアでは、多摩川の河川敷や、上並木公園(エクセレントシティ川崎の周辺)などが散歩の候補になります。犬の立入り可否や利用ルールは、場所ごとに管理者の最新案内で確認が必要です。常設のドッグランが徒歩圏にあるかは、今回の調査では確認できませんでした。
物件から公園までの実際の徒歩距離は、住所と出入口で変わります。愛犬と暮らす予定なら、内見のときに一緒に歩いて確かめてくださいね。
建物・仕様で気になるポイント
公開情報で確認できた設備と、確認できなかった項目を整理します。
- 共用設備:管理は新日本コミュニティー。ラ チッタデッラ、上並木公園、太田総合病院が徒歩圏に掲載
- 室内設備:専有面積約54.6〜70.01㎡
- 駐車場:駐車場あり。台数・方式は未確認
私は、ラ チッタデッラ(商業・映画館エリア)や公園、総合病院が近い点は、暮らしの安心感につながると思います。買い物・娯楽・医療が徒歩圏にそろう立地は、ファミリーにも単身にもうれしい条件です。
二重床・二重天井、サッシ性能など、音や断熱に関わる仕様は、今回の公開情報では確認できていない物件が多くありました。中古住戸の設備は、リフォームで変わっていることもあります。分譲時のパンフレットや、設備表で確かめるのが確実です。
住み心地は?公開情報から見えること
「住んでみてどうか」は、実際の居住者の声が一番ですが、ここでは公開情報から読み取れる良い点と気になる点を整理します。
良い点として確認したいポイント
- 川崎駅徒歩7〜8分で、買い物・娯楽・医療が徒歩圏
- 中規模で、管理が安定しやすい規模感
- 築10年前後の築浅に近い物件
購入前に注意したいポイント
- 価格の上昇局面で、高値づかみにならないよう注意
- 共用施設・ペットの情報が少ない
- 繁華街が近く、夜の騒音・人通りを確認したい
これらは、物件の特徴や購入検討のときに確かめたい論点を整理したものです。居住者の評価として確認された内容ではない点は、ご了承くださいね。
資産価値・将来の売却をどう考えるか
価格が上がっている時期は、購入価格が相場の上限に近づきやすくなります。私は、直近1〜2年の売出事例の推移を見て、自分の買う価格がどのあたりかを確認するようおすすめします。
将来の価格は断定できません。「値上がりする」「必ず売れる」とは言えないので、売却時に買い手が見るポイントを、あらかじめ押さえておくのが現実的です。
住宅ローン控除と、購入前に取り寄せたい書類
住宅ローン控除の区分(長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など)は、今回の調査では、各物件の認定通知書・性能評価書・省エネ性能証明書を確認できていないため、正式には確定できません。築年や設備から、区分を推測することもしていません。
控除の条件は、年度や購入住戸の条件によって変わります。購入する住戸について、次の書類があるか、仲介会社に聞いてみてくださいね。
- 建設住宅性能評価書
- 省エネルギー性能に関する証明書・BELS評価書などの省エネ性能資料
- 長期優良住宅・低炭素住宅の認定関係書類
- 管理規約・使用細則・ペット飼育細則・駐車場使用細則
- 重要事項調査報告書(管理費・修繕積立金・修繕履歴・長期修繕計画・駐車場の空き)
迷ったときの判断チェックリスト
購入するかどうか迷ったときは、次の質問に「はい」と答えられるか確認してみてください。
- 管理費・修繕積立金・ローンを合わせた毎月の支払いに、無理がない
- 売出事例の価格推移を、契約前に書類で確認できた
- 夜の騒音・人通りを、契約前に書類で確認できた
- 管理規約(ペット・駐車場)を、契約前に書類で確認できた
- 購入価格を、近隣の物件と比べて、納得できる理由を説明できる
- 5年後・10年後に売るとしても、買い手が見つかりそうな条件が揃っている
「いいえ」が多いなら、一度立ち止まって、他の物件と比べる時間を取るのがおすすめです。逆に、ほとんど「はい」になるなら、前向きに進めていい物件だと思います。
同じエリアのマンションとも比べてみよう
川崎エリアには、価格・築年・規模・駅距離の違う物件が並んでいます。私は、迷っているときほど、近い条件の物件を並べて読み比べることが大切だと思います。
川崎駅から徒歩10分以内の物件、京急沿線の物件、大規模な街区、築浅の新築など、タイプごとにメリットが違います。下の記事では、それぞれの物件の価格や管理費、住み心地を、同じ視点でまとめています。
気になる物件があれば、あわせて読んでみてくださいね。
結局、買っていい人・やめたほうがいい人
ここまでの内容を踏まえて、不動産営業マンとしての結論を書きます。
エクセレントシティ川崎は、65〜66戸・買い物・娯楽・医療が近い川崎駅徒歩圏という特徴の物件です。条件に合う方なら、検討する価値は十分あります。一方で、価格や管理費・修繕積立金、駅距離、ペットなどの条件は、人によって向き不向きがはっきり分かれます。
買って満足しやすいのは、こんな人です。
- 買い物・娯楽・医療が近い立地を重視する人
- 中規模マンションの安定感を求める人
- 築10年前後の物件を探している人
逆に、一度立ち止まったほうがいいのは、こんな人です。
- 価格の上昇局面で、高値づかみを避けたい人
- 静かな住環境を最優先する人
- ペットの条件が必須で、確認が取れていない人
私がお客様に相談されたら、内見のときに、次の3点を必ずお願いします。
- 売出事例の価格推移
- 夜の騒音・人通り
- 管理規約(ペット・駐車場)
価格だけでは判断できない、毎月の固定費と将来の売却まで含めて、納得できる物件を選んでくださいね。
住宅ローンを組んで購入する場合は、月々の返済額に管理費・修繕積立金を上乗せした「実質の毎月支出」で無理がないか、契約前に必ずシミュレーションしてくださいね。
