クィーンシティ大森山王は「買ってはいけない」？不動産営業マンが価格・所在地の確認点を本音で解説

「クィーンシティ大森山王買ってはいけない」と検索してこのページにたどり着いた方は、購入をかなり具体的に考えている段階だと思います。

結論から言うと、このマンションに致命的な欠陥があるという情報は、公開情報からは見当たりませんでした。ただし、気になる点はあります。

東馬込2丁目、2006年竣工の8階建て・32戸のマンションです。名前に「大森山王」とありますが、所在地は大田区東馬込で、馬込駅徒歩11分、大森駅徒歩13分。約8割が角住戸で、浴室換気暖房乾燥機が標準など、設備は使いやすい一方、名称と所在地のギャップを知ったうえで迷う方が多い物件です。

この記事では、現役の不動産営業マンの立場から、価格・立地・住み心地・資産価値を本音で整理します。迷っているあなたが「買う・見送る」を決められるように、最後に判断チェックリストと、買っていい人・やめたほうがいい人もはっきり書きますね。

3分でわかる結論

先に、このマンションが向いている人・向いていない人をまとめます。

こんな人なら検討する価値あり	・角住戸の採光・通風と、設備の使いやすさを重視する人・馬込駅・大森駅の2駅を使い分けられる人・犬と暮らすため、ペット相談可の住戸を探している人
こんな人は一度立ち止まって	・駅徒歩10分以内を絶対条件にしている人・築年が進むにつれた修繕積立金の上昇に不安がある人・名称と所在地のギャップに抵抗がある人

当てはまるものが多いほうが、あなたの結論に近いはずです。理由は、このあとの見出しで詳しく説明しますね。

なぜ「買ってはいけない」と検索されるのか

調べてみると、欠陥があるから検索されているわけではなさそうです。検索される理由は、主に次の4つだと考えられます。

「大森山王」の名前なのに、所在地は東馬込で、イメージとずれる
どの駅からも徒歩11分以上で、駅距離が気になる
築19〜20年で、竣工月の資料差もあり、情報の確かさが気になる
3年前から推計価格が大きく上がっている

つまり「欠陥があるから買うな」ではなく、「高額な買い物だから、弱点まで知って決めたい」という検索意図だと思います。私は日頃、中古マンションの売買仲介に携わっている不動産営業マンです。購入検討者の目線で、良い点も気になる点もそのまま書きますね。

物件の概要

クィーンシティ大森山王の基本情報です(2026年11月時点の公開情報)。

所在地	東京都大田区東馬込2丁目8番7号
竣工	2006年12月(別媒体に2006年10月の表記あり。築19〜20年)
規模	地上8階(RC造)
総戸数	32戸(別のサイトでは31戸)
分譲会社	興大、ニッテイライフ(資料により興大のみの表記)
施工会社	南海辰村建設
最寄り駅	都営浅草線「馬込」駅徒歩11分/JR京浜東北線「大森」駅徒歩13分/JR横須賀線「西大井」駅徒歩16分(掲載情報)
駐車場	台数・方式・空きは未確認
共用設備	オートロック(防犯面で安心です)、宅配ボックス(不在時の荷物受け取りに便利です)、エレベーター。約8割が角住戸との紹介(採光・通風が期待できます)
室内設備	浴室換気暖房乾燥機が標準装備との掲載(冬の入浴や雨の日の洗濯に便利です)。居室天井高2.4m以上との紹介(開放感があります)。ディスポーザー・床暖房・二重床/二重天井は未確認
ペット	ペット相談可の募集住戸情報あり(建物全体の飼育細則は管理規約で確認)

戸数や竣工年月は、掲載媒体によって差がある場合があります。契約前に、重要事項説明書で確認してくださいね。

最寄り駅からの距離

都営浅草線「馬込」駅徒歩11分/JR京浜東北線「大森」駅徒歩13分/JR横須賀線「西大井」駅徒歩16分(掲載情報)

表記の徒歩分数は、公開情報の目安です。実際は、住戸の出入口や信号待ちで変わるので、内見の前後に一度歩いてみるのがおすすめです。

価格と坪単価は妥当か

2026年11月時点で確認できた、価格・管理費・修繕積立金の情報です。

項目	内容
相場サイトの推計(2026年11月4日調査)	6,070万〜6,470万円。3年前の平均は4,720万円。専有面積は約42〜73㎡
賃貸の推計	月18.9万〜22.9万円、表面利回り約4.0%と表示(推定)
管理費・修繕積立金	㎡あたり管理費約202円・修繕積立金約282円(70㎡台で月額合計3万円前後の概算)

3年前から推計で約1,500万円上がっています。修繕積立金が㎡あたり約282円と築20年に近い水準なので、固定費も含めて総額で見たいところです。

ここに載せた数字は、不動産情報サイトの推計や売出事例で、成約価格ではありません。サイトによって算出方法が違い、同じ物件でも数字に開きがあります。最新の売出価格は、個別の住戸で確認してくださいね。

この価格なら、他に何が買える?

購入を迷うときは、同じ予算でほかに何が買えるかを並べてみるのが近道です。このエリアの近い条件の物件を、下の表で比べてみてください。

物件	竣工	総戸数	最寄り駅	ひとこと
クィーンシティ大森山王	2006年12月(別媒体に2006年10月の表記あり。築19〜20年)	32戸(別のサイトでは31戸)	馬込駅徒歩11分	築19〜20年・約8割が角住戸の32戸マンション(所在地は東馬込)
クラッシィハウス池上	2013年2月(築13年)	41戸	池上駅徒歩6分	築13年・池上駅徒歩6分の41戸マンション
ヴェレーナ大森	2009年10月(築17年。別の掲載では2012年7月の表記あり)	36戸(別の掲載では37戸)	大森駅徒歩16分	築17年・大森駅徒歩16分のファミリー向けマンション
シティハウス大森	2007年3月(築19年)	31戸	大森駅徒歩10分	築19年・31戸の住友不動産分譲マンション

価格が近い物件を並べたときに「この物件ならではの強み」が説明できれば、納得して買える目安になります。

立地と周辺環境

買い物環境

日常の買い物は、大森駅周辺の商業施設やスーパーが中心です。住民の口コミでは、大森駅前は商業施設やスーパーが使いやすい、平和島駅周辺はスーパーやコンビニが近く日常の買い物に困らない、という声があります。\n駅周辺は店の入れ替わりもあるので、営業状況は最新の情報で確かめてくださいね。住戸から実際に歩いて、よく使うスーパーまでの距離と道のりを、内見のときに確かめてみてください。

一番近い小学校と評判

住所から見た目安では、大田区立山王小学校・大田区立馬込第二小学校がほぼ同じ距離にあります。ここでは、それぞれの評判を紹介します。

大田区立山王小学校(山王)

大森山王エリアの小学校です。

口コミサイトでは、口コミを確認できませんでした(2026年11月時点)。

良い評判

大森山王の住宅街にあり、通学しやすい立地

気になる評判

口コミがなく、実際の雰囲気は学校見学・学校公開で確かめるしかない

大田区立馬込第二小学校(東馬込)

東馬込エリアの小学校です。

口コミサイトでは、口コミを確認できませんでした(2026年11月時点)。近隣の馬込小学校には4件の口コミがあり、総合評価は平均3.07でした(2014〜2023年の投稿)。

良い評判

東馬込エリアの住宅街にある
近隣の馬込小学校では、先生が優しい・行事が多くアットホームという声がある

気になる評判

口コミがなく、実際の雰囲気は学校見学・学校公開で確かめるしかない
近隣の馬込小学校では、通学路に坂や幹線道路があり、安全面を不安視する声がある

口コミは件数が少なく、個人の感想や匿名の書き込みが含まれます。時期によって評価も変わるので、傾向をつかむ参考にとどめてくださいね。購入前に、学校公開や説明会で実際の雰囲気を見るのがいちばん確実です。

一番近い中学校と評判

中学校は、いちばん近い公立が大田区立馬込東中学校(東馬込周辺)です。

東馬込エリアにある、区立の中学校です。

口コミサイトの投稿は24件で、総合評価は平均3.14です。項目別では、治安・アクセス3.59、学習環境3.45、進学実績・学力レベル3.26、校則3.23、いじめの少なさ3.22、部活3.14、施設2.49、制服2.41でした。

良い評判

治安は概ね良いという声
図書館や学習サポート(補習・学習教室)を評価する声
友人関係が良好で、先輩も親切という在校生の声
学力層は二極化しているが、公立としては一定の進学実績があるという声

気になる評判

施設への不満(校庭が狭く土でない、校舎が古い、渡り廊下が暑い・雨漏り)
制服のデザインが古いという声が多い
先生の当たり外れが大きいという声
坂が多く、通学が大変という声
いじめが一定数あるという在校生の声

古い投稿も多く、現在の状況と違う可能性があります。参考程度に見てくださいね。

なお、実際の指定校は、住所ごとの通学区域で決まります。検討している住所の区域は、大田区の公式ページ(通学区域)で確かめてください。

ハザード・防災と街の評判

大田区の防災ハザードマップは、震災編と水害編に分かれていて、水害編には、多摩川、高潮、中小河川・土砂災害・内水氾濫のマップが含まれています。高潮ハザードマップは、2026年2月に被害想定が最新の情報に更新されたと、区が案内しています。

中小河川・内水氾濫のマップには、呑川・丸子川などの氾濫のほか、排水機能が低下したときの内水氾濫も含まれます。住所ごとの浸水深は、国土地理院の「浸水ナビ」でも確かめられます。

住む人・街の評判から見えること

大森エリアについて、住民の口コミで見かける評判を整理します。

治安:大森駅周辺は、夜も明るく人が多いので歩きやすい、という声があります。一方で、飲食店が多く、酔客の騒ぎや夜遅い時間帯の泥酔者が気になる、という指摘もあります。大森海岸駅周辺は、明るさや近くの交番を理由に夜道の安心感を評価する声があります。立会川駅周辺は、人通りが多く助けを呼びやすい、という声があります。
買い物:大森駅前は商業施設やスーパーが使いやすい、平和島駅周辺はスーパーやコンビニが近く日常の買い物に困らない、という評価が見られます。
住環境:公園が少なく、自然の中で息抜きしたい人には物足りない、という意見があります。立会川駅の近くは川があり、河川敷でのウォーキングやランニングに向いている、という声もあります。大森海岸駅周辺は道幅が狭く、朝夕の通勤時間帯は歩行者や自転車が混みやすい、という指摘もあります。
アクセス:京急本線の急行が停まる駅で、品川や横浜・川崎へのアクセスが良い、という評価があります。
水害:口コミの中で、水害に具体的に触れるものはほとんど見当たりませんでした。評判と災害リスクは別物なので、物件ごとに確認が必要です。

これらは、住民の声をまとめたもので、個別の物件の安全性を保証するものではありません。評判と災害リスクは、分けて考えるのが大切です。

この物件で確認したいこと

想定浸水深は住所ごとに違います。検討している住所を、区のハザードマップに当てはめて、高潮・洪水・内水の想定浸水深を確かめてくださいね。
住戸の階数(1階・低層階は浸水時の影響を受けやすい)
止水板や防水扉、受変電設備・非常用電源の位置(地下・1階にあるか)
管理組合の防災備蓄・防災訓練の状況(総会議事録や重要事項調査報告書で確認)
区のハザードマップ(洪水・高潮・内水)での想定浸水深と、避難先の確認

犬との暮らし

ペット相談可の募集住戸情報があります。ただし、建物全体の飼育細則(頭数・大きさ・届出)は、管理規約で決まります。購入前に原本を確認してくださいね。

大森エリアは公園が少ないという声がある一方、立会川駅の近くは川沿いの河川敷でウォーキングやランニングを楽しめるという声があります。公園や河川敷でのリードや排泄物処理などのルールは、各区の案内で確かめてください。各物件から公園・河川敷までの実際の距離は、今回は測っていません。

歩道の幅、車通り、街灯、犬の排泄物の処理設備、近くの動物病院の位置も、愛犬と暮らす予定なら、内見のときに一緒に歩いて確かめてくださいね。駅前の飲食店街の近くは、夜は酔客が多いという声があるので、夜の散歩コースもチェックしておくと安心です。

建物・仕様で気になるポイント

公開情報で確認できた設備と、確認できなかった項目を整理します。

共用設備:オートロック(防犯面で安心です)、宅配ボックス(不在時の荷物受け取りに便利です)、エレベーター。約8割が角住戸との紹介(採光・通風が期待できます)
室内設備:浴室換気暖房乾燥機が標準装備との掲載(冬の入浴や雨の日の洗濯に便利です)。居室天井高2.4m以上との紹介(開放感があります)。ディスポーザー・床暖房・二重床/二重天井は未確認
駐車場:台数・方式・空きは未確認

二重床・二重天井、サッシ性能など、音や断熱に関わる仕様は、今回の公開情報では確実な資料を確認できませんでした。分譲時のパンフレットや設備仕様書で確かめるのが確実です。