どぉも〜、ポメ柴をこよなく愛するHAL&KUU(はるとくぅ)です〜!
「中古マンションを買って、リノベーションもしたい。でも、お金はどうやって借りればいいの?」そんな悩み、ありませんか?
この記事では、中古マンションの購入費とリノベ費用をひとつの住宅ローンにまとめる「一体型ローン」について、不動産(中古マンション売買)の仕事をしている立場から、銀行の見極め方と、契約前のスケジュールをお話しします。
先に結論です。一体型ローンは月々の返済を抑えやすい反面、契約前の段取りがとても大事です。銀行選びは「取扱い条件のチェック項目」で見極めましょう。
なぜ「別々のローン」だと損しやすいの?一体型ローンの考え方
結論は、リフォームローンは金利が高めで返済期間が短い傾向があり、住宅ローンにまとめると月々の返済を抑えやすいということです。ただし、条件や審査は商品ごとに違います。
一体型ローンと単体リフォームローンの違い
| 項目 | 一体型ローン(住宅ローンにまとめる) | 単体のリフォームローン |
|---|---|---|
| 金利の傾向 | 住宅ローンと同じ金利が適用される商品が多い | 住宅ローンより高めの傾向 |
| 返済期間 | 住宅ローンと同じく長めに設定できる | 短めの傾向 |
| 団信・住宅ローン控除 | リフォーム部分も対象になる場合がある | 対象外になる場合がある |
| 審査 | 借入総額が増えるぶん、審査が厳しくなることも | 別途の審査が必要 |
※あくまで一般的な傾向です。実際の条件は、金融機関ごとの商品ページで確認してください。
月々の返済はいくら変わる?(自社試算)
物件価格3,000万円、リノベ費用1,000万円で、次のように仮定して比べてみました。リフォームローンの金利・期間は、あくまで仮定の数字です。
- 別々に借りる場合:住宅ローン3,000万円(金利年1.5%・35年)+リフォームローン1,000万円(金利年3.0%・15年)
- 一体型で借りる場合:4,000万円(金利年1.5%・35年)
| 借り方 | 毎月の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 別々に借りる | 約16.1万円(住宅ローン約9.2万円+リフォームローン約6.9万円) | 約5,101万円 |
| 一体型で借りる | 約12.2万円 | 約5,144万円 |
毎月の返済額は、一体型のほうが約3.8万円安くなります。ところが、総返済額は、一体型のほうが約43万円多くなりました。これは、リノベ費用の返済期間が15年から35年に延びて、利息を払う期間が長くなるためです。
つまり、「月々の負担を軽くしたい」なら一体型、「総額を抑えたい」なら繰上返済も組み合わせる、という考え方がポイントです。一体型にしたあと、余裕のあるときに繰上返済をすれば、総額を抑えることもできます。
一体型ローンの3つの注意点(デメリット)
結論は、審査が厳しめ、契約前に見積もりが必要、取扱い金融機関が限られるの3点を知っておくと、慌てずに済むということです。
- ① 審査が厳しめになることがある:購入費とリノベ費用を合わせた借入総額が大きくなるため、返済負担率などの審査が厳しくなる場合があります。
- ② 売買契約の前に、リノベの見積もりが必要:ローンの審査で、工事の金額や内容を確認されます。物件を契約する前に、概算の見積書やプランが必要になるのが一般的です。
- ③ 取扱い金融機関や施工会社が限られる:一体型に対応していない銀行もあり、施工会社に条件がある場合もあります。
どんな銀行を選ぶ?一体型ローンの見極めポイント
結論は、銀行の取扱い条件は、施工会社の指定、必要書類、諸費用の組み込み範囲などで差が出るので、公式の商品ページで確認する項目を決めておくことです。
| 確認項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 施工会社の条件 | 銀行が定める条件(登録・資格など)があるか。施工会社を自由に選べるか |
| 必要書類 | 見積書、工事請負契約書など、申込み時に何が必要か |
| 諸費用・その他の組み込み | 工事費以外の費用(諸費用など)を借入に含められるか |
| 融資実行のタイミング | 購入代金とリフォーム代金の支払い時期がずれる場合に、分割して実行できるか |
| 工事の期限 | 購入後、いつまでに工事を完了する必要があるか |
| 手数料のタイプ | 手数料型か金利上乗せ型か。総額での比較 |
たとえば、ある銀行の公式ページ(中古住宅の購入資金とリフォーム資金を1本にまとめる商品)では、次のような条件が案内されています(一例です)。
- 申込み時に、見積書と工事請負契約書で工事額が確認できること
- 物件購入後1年以内に工事が完了し、工事代金を支払う予定であること
- リフォーム業者は、銀行が定める条件を満たす必要があること
- 購入時期とリフォーム代金の支払い時期が違う場合は、分割して融資を実行できる(ローン契約は1本のまま)
このように、書類・業者・期限の条件が、銀行ごとに決まっています。どの銀行が自分の計画に合うかは、この表の項目で比べるのが、いちばん確実です。
金融機関タイプ別の一般的な傾向
一体型ローンの対応は、金融機関によって差があります。ネット銀行は、一体型の取扱いに慎重な場合があり、地方銀行やメガバンクは、商品によって対応の幅が違います。
ここでは、特定の銀行が「いい」「悪い」とは言えません。気になる銀行が一体型に対応しているか、条件はどうかを、必ず公式ページや窓口で確認してください。金利の最新水準は、2026年10月の金利と変動・固定の記事にまとめています。
フラット35リノベという選択肢
中古住宅を買ってリノベをする人向けに、「フラット35リノベ」という制度があります。公式サイトによると、中古住宅の購入とあわせて、一定の要件を満たすリフォームを行うと、フラット35の金利が一定期間引き下げられます。
| プラン | 引下げ期間 | 引下げ幅 |
|---|---|---|
| 金利Aプラン | 当初5年間 | 年▲1.0% |
| 金利Bプラン | 当初5年間 | 年▲0.5% |
利用には、フラット35の技術基準に加えて、「一定の要件を満たすリフォーム」と「中古住宅の維持保全に係る措置」が必要です。予算があり、達する見込みになると受付が終了します。工事費の要件など、制度の中身は改正されることがあるので、最新の条件は、必ずフラット35の公式サイトで確認してください。
一番怖いのは「期限切れ」!一体型ローン6ステップのスケジュール
結論は、物件探しとリノベ会社選びは同時進行で、売買契約の前に概算見積もりと事前審査を済ませることです。逆算して動かないと、気に入った物件を他の人に買われてしまうこともあります。
| ステップ | やること |
|---|---|
| 1 | 物件探しと、リノベ会社の選定(同時進行) |
| 2 | 概算見積もりと、プランの確定 |
| 3 | 事前審査(仮審査) |
| 4 | 売買契約・工事請負契約 |
| 5 | 本審査 |
| 6 | 決済・融資実行・着工 |
ステップ1〜2:物件探しとリノベ会社選びは同時に
一体型ローンは、物件の売買契約の前に、リノベの見積もりが必要になります。そのため、物件を探しながら、リノベ会社も早めに決めておくのが、鉄則です。
物件の築年数や管理の状態は、リノベの内容にも影響します。物件選びの参考として、当ブログの光が丘・練馬春日町の中古マンション4物件の比較記事も、あわせてどうぞ。
ステップ3〜4:売買契約の前に概算見積もりと事前審査
気に入った物件が見つかったら、売買契約の前に、概算の見積もりを完成させて、事前審査を通しておくことが大切です。事前審査に必要な書類は、銀行ごとに違うので、早めに確認しておきましょう。
ここで注意したいのが、築年数が古い物件の借入期間です。くわしくは築年数の制限と減税の記事にまとめています。
ステップ5〜6:本審査・着工金・「つなぎ融資」のコストを抑える
本審査を通過して、決済が終わると、融資が実行されます。リノベの工事では、着工前に代金の一部(着工金)を払う契約もあり、融資の実行より先にお金が必要になることがあります。
そんなときに使うのが「つなぎ融資」ですが、手数料や金利が別途かかる場合があります。金額は金融機関によって違うので、着工金や決済のタイミングは、銀行と施工会社の両方に、事前に確認しておきましょう。購入とリフォームの支払い時期が違う場合は、融資を分割して実行できる商品もあります。
補助金と住宅ローン控除を上手に使う
結論は、補助金は着工前に申請が必要なものが多く、住宅ローン控除・フラット35には面積要件があるので、物件選びの段階で確認しておくことです。
| 制度 | 主なポイント | 注意点 |
|---|---|---|
| 国の省エネリフォーム補助 | 断熱改修や、高効率の設備などが対象になる。制度名・補助額は年度ごとに変わる | 多くの場合、着工前の申請や、登録された事業者による申請が必要。予算に達すると受付が終了する |
| 住宅ローン控除 | 中古マンションでも対象になる場合がある | 床面積は原則40㎡以上(所得に条件あり)。詳細はこちら |
| フラット35 | 中古マンションにも利用できる | 専有面積30㎡以上など、技術基準を満たす必要がある |
補助金の名称や金額は、年度によって変わります。リノベ会社に、利用できる制度があるか、着工前に確認しておくと安心です。
よくある質問
Q. 購入後に、リノベ費用だけ後から一体型にできますか?
A. 一般的には、購入とリフォームを同時に申し込む商品が中心で、購入後に追加することは難しいことが多いです。必ず、申込み前に銀行へ確認してください。
Q. 一体型ローンは、どの銀行でも使えますか?
A. いいえ。取扱いのない銀行や、条件が厳しい銀行もあります。公式ページや窓口で、一体型に対応しているかを確認しましょう。
Q. 事前審査は、いつ出せばいいですか?
A. 売買契約の前に出すのが一般的です。リノベの概算見積もりが必要になるので、物件探しと並行して、リノベ会社の選定を進めておきましょう。
Q. つなぎ融資は、必ず必要ですか?
A. 必ずではありません。着工金などの支払いが、融資実行より先になる場合に必要になります。分割実行ができる商品なら、つなぎ融資を使わずに済むこともあるので、事前に確認してください。
まとめ
中古マンションの購入とリノベを、ひとつの住宅ローンにまとめる「一体型ローン」は、月々の返済を抑えやすい一方で、契約前の段取りが肝心です。
- 毎月の返済は下がりやすいが、期間が長くなるぶん総額は増えることもある
- 銀行は、施工会社の条件・必要書類・期限・分割実行などで見極める
- 物件探しとリノベ会社選びは同時進行。売買契約の前に概算見積もりと事前審査を
- 補助金やフラット35リノベは、最新の条件を公式で確認する
金利の最新水準はこちら、築年数や減税はこちらの記事にまとめています。制度や商品の内容は変わることがあるので、申し込み前には、必ず最新の情報をご確認くださいね。最後まで読んでいただき、ありがとうございました〜!
