「ザ・パークハウス東陽町翠賓閣 買ってはいけない」と検索してこのページにたどり着いた方は、購入をかなり具体的に検討している段階だと思います。すでにお持ちで、売却や賃貸を考えている方もいるかもしれません。
結論から言うと、今回調べた範囲では、このマンションに致命的な欠陥があるという情報は見当たりませんでした。
横十間川親水公園に面した、築7年・117戸の三菱地所レジデンスのマンションで、外観や共用部の評価は高めです。一方で、荒川が氾濫したときの浸水想定が深い低地であること、東西線が混雑すること、修繕積立金の水準、同じ東陽7丁目で新築の計画が進んでいることなど、買う前に確認したい点もあります。
この記事では、現役の不動産営業マンの立場から、成約価格・坪単価・賃料・口コミ・ハザード・住宅ローン控除まで、本音で整理します。最後に「買っていい人・やめたほうがいい人」もはっきり書きますね。
この記事でわかること
- 直近の成約事例から見た、価格と坪単価の水準
- 同じ駅の近くにある競合マンションとの違い
- 口コミで評価されている点と、気になる点
- 荒川の氾濫や高潮など、ハザードの考え方
- 東西線の混雑と、地下鉄8号線の延伸計画
- 住宅ローン控除の考え方と、確認すべきこと
物件の概要と、検索される理由
まずは、なぜ「買ってはいけない」と検索されるのか、そして物件の基本情報から整理します。
なぜ「買ってはいけない」と検索されるのか
調べてみると、欠陥があるから検索されているわけではなさそうです。検索される理由は、主に次の4つだと考えられます。
- 1億円を超える住戸が多く、価格が妥当なのか確かめたい
- 江東区の低地にあり、水害が心配
- 口コミの件数が少なく、住み心地がつかみにくい
- 東西線の混雑や、近くで進む新築計画など、周辺の変化が気になる
つまり「欠陥があるから買うな」ではなく、「高額な買い物だから、弱点まで知って決めたい」という検索意図だと思います。私は日頃、中古マンションの売買仲介に携わっている不動産営業マンです。購入検討者の目線で、良い点も気になる点もそのまま書きますね。
物件の基本情報
| 所在地 | 東京都江東区東陽7丁目3-1 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ東西線「東陽町」駅 徒歩8分(「木場」駅 徒歩約18〜20分、「南砂町」駅 徒歩約19〜21分) |
| 竣工 | 2019年3月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造・地上11階建 |
| 総戸数 | 117戸 |
| 売主 | 三菱地所レジデンス(三菱倉庫との共同分譲として掲載されている情報もあります) |
| 施工 | 木内建設 |
| 管理 | 三菱地所コミュニティ(全部委託・日勤管理) |
| 土地権利・用途地域 | 所有権・準工業地域 |
| 専有面積・間取り | 約34.57㎡〜138.45㎡(トランクルーム面積を含む)・1R/1K〜3LDKなど |
| 駐車場 | 26台(平置き7台・機械式18台・身障者用1台)※分譲時の情報 |
| 駐輪場 | 自転車227台ほか、バイク・ミニバイク置き場あり |
| ペット | 飼育可(頭数・サイズ・種類は管理規約で確認) |
売主の三菱地所レジデンスは、「ザ・パークハウス」ブランドを手がけるデベロッパーです。管理会社も三菱地所グループなので、分譲から管理まで同じグループで運営されている安心感があります。
駅までの道のりとアクセス
最寄りは東京メトロ東西線の「東陽町」駅で、徒歩8分です。このエリアは江東区の低地にあり、坂道を登る立地ではありません。口コミでも「駅から一本道で、遠くからも建物が見える」と書かれています。
東西線の東陽町から大手町までは、乗り換えなしで約9分です。途中の駅は、木場・門前仲町・茅場町・日本橋で、都心の主要エリアに短時間で行けます。
ただし、駅徒歩8分は「駅近」というほど近くはありません。後で比べますが、同じ東陽町駅の近くには徒歩6分のマンションもあります。雨の日や荷物が多い日の負担は、実際に歩いて確かめてくださいね。
敷地と建物の特徴
このマンションの一番の特徴は、敷地の南側と東側が「横十間川親水公園」に面していることです。1階の住戸でも、目の前が公園で、植栽を楽しめると紹介されています。
横十間川親水公園は、区民の水辺をテーマにした区立公園です。江東区の案内では、延長1.9km・面積5.1haで、貸しボート場や水上アスレチック、野鳥の島、田んぼなどがあります。
もうひとつ、水害対策として見逃せないのが、建物を約1m嵩上げして建てられたという点です。分譲時の紹介記事で、そのように説明されています。後の「ハザード」の項目で、詳しく触れます。
用途地域は準工業地域です。準工業地域は、住宅のほかに、工場や倉庫、事務所なども建てられる地域です。将来、周辺の土地利用が変わる可能性があるので、近隣の計画は後の項目でまとめます。
共用施設と設備
公開されている情報で確認できた共用部は、次のとおりです。
- エントランスホール(ラウンジにカッシーナの家具を採用)
- 屋上緑化(スカイグリーン)
- 宅配ボックス
- 24時間利用できるゴミ出し
- トランクルーム
- オートロック・防犯カメラ
- バリアフリー対応
口コミでも、1階ラウンジの家具に重厚感があるという声がありました。今回の調査では、キッズルームやフィットネスなどの施設の記載は見当たりませんでした。117戸の規模にあった、コンパクトで上質な共用部という印象です。実際の共用施設は、パンフレットや管理規約で確認してください。
専有部の設備は、分譲時の紹介で、ディスポーザー、食洗機、床暖房、ミストサウナ、浴室のダウンライトなどが挙げられています。ただし、これは住戸タイプによって異なります。天井高は、1階が2,750mm、そのほかの階は基本的に2,500〜2,550mmとされています。
二重床・二重天井やサッシの仕様は、今回の調査では確認できませんでした。内覧のときに、図面や設備の仕様書で確認してくださいね。
管理費・修繕積立金・駐車場の費用
月々の維持費は、分譲時の価格表と、現在のポータルの掲載例で比べてみます。
| 項目 | 分譲時の価格表 | 現在の掲載例(70㎡換算) |
|---|---|---|
| 管理費 | 月額8,680円〜20,810円 | 約17,570円 |
| 修繕積立金 | 月額4,150円〜9,950円 | 約16,800円 |
| 駐車場 | 月額19,000円〜32,000円 | 空き状況・料金は管理会社に確認 |
| 駐輪場(自転車) | 月額200円〜800円 | 空き状況・料金は管理会社に確認 |
注目したいのは、修繕積立金です。分譲時の価格表を70㎡に換算すると約8,400円ですが、現在の掲載例は約16,800円で、およそ2倍です。管理費はほぼ同じ水準なので、修繕積立金が増額されている可能性があります。
これは計算上の目安で、実際の金額ではありません。購入を検討する住戸については、重要事項調査報告書で、現在の金額と、今後の増額予定を必ず確認してください。駐車場は、26台で、全117戸の約22%です。車が必要な方は、空きが出るかどうかも、大切な確認事項です。
価格・坪単価・賃料は妥当か|成約事例で検証
ここからは、気になる価格です。結論から言うと、3LDK(67〜75㎡)は、おおむね1億1,500万円〜1億4,300万円で成約している事例があります。売出価格ではなく、実際に成約した価格で見ていきましょう。
成約事例と坪単価
公開されている成約事例(2026年10月19日更新分)から、主な事例を並べます。坪単価は、成約価格と専有面積から私が計算した目安です。
| 成約時期 | 成約価格 | 専有面積・間取り | 階数 | 坪単価の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年8月 | 5,980万円 | 34.57㎡・1K | 5階 | 約572万円 |
| 2026年3月 | 1億1,570万円 | 67.00㎡・3LDK | 5階 | 約571万円 |
| 2026年2月 | 1億4,250万円 | 74.07㎡・3LDK | 4階 | 約636万円 |
| 2026年2月 | 1億3,480万円 | 71.02㎡・3LDK | 4階 | 約627万円 |
| 2025年12月 | 1億1,470万円 | 67.00㎡・3LDK | 3階 | 約566万円 |
| 2025年3月 | 1億1,290万円 | 75.91㎡・2LDK | 3階 | 約492万円 |
| 2025年2月 | 8,200万円 | 55.28㎡・2LDK | 3階 | 約490万円 |
| 2022年11月 | 4,070万円 | 34.57㎡・1R | 6階 | 約389万円 |
参考相場としては、建物全体で5,580万円〜2億5,473万円、坪単価は約534万円〜608万円というレンジが示されています。間取り別の参考中央値は、1R(34.57㎡)が約5,818万円、2LDK(57.51㎡)が約1億44万円、3LDK(74.07㎡)が約1億2,423万円です。これは機械的な推定値なので、実際の成約とは差が出ます。
坪単価で見ると、直近の3LDKは約566万〜636万円で、同じ3LDKでも、階数・向き・室内の状態で差が出ています。たとえば、74.07㎡の4階は約636万円、67.00㎡の5階は約571万円でした。
売出価格と成約価格はどう違う?
売出価格の履歴と、成約価格を見比べると、おもしろいことがわかります。
- 74.07㎡・3LDK(4階):2026年1月の売出価格は1億5,900万円、翌2月に1億4,480万円へ値下げされ、1億4,250万円で成約。最初の売出価格からは約10%下がっています
- 67.00㎡・3LDK(5階):2025年8月の売出価格は1億1,680万円、2026年3月に1億1,570万円で成約。値下げ幅は約1%で、ほぼ売出価格どおりでした
最初の売出価格を高めに設定して、反応を見ながら下げていくケースもあれば、価格が妥当なら、ほとんど下げずに成約するケースもあります。購入するときは、売出価格を鵜呑みにせず、近い条件の成約事例と見比べるのがポイントです。
価格はどう動いている?
同じ34.57㎡の住戸で比べると、2022年11月に4,070万円だった成約が、2026年8月に5,980万円になっています。約47%の上昇ですが、階数や室内の状態が違うので、単純には比較できません。建物全体の参考価格の前年比は、約3.7%とされています。
一方、67㎡の3LDKは、2025年12月の1億1,470万円から、2026年3月の1億1,570万円と、横ばいに近い水準です。上昇が続くとは限らないので、将来の値動きを前提にした購入は避けましょう。
周辺の競合マンションと比べると
同じ東陽町駅を使う、築年が近いマンションと比べてみます。成約事例などの公開データから、条件を並べました。
| 物件 | 東陽町駅から | 築年・総戸数 | 参考の坪単価 | 直近の成約例 |
|---|---|---|---|---|
| ザ・パークハウス東陽町翠賓閣 | 徒歩8分 | 築7年・117戸 | 約534万〜608万円 | 3LDK 74.07㎡:1億4,250万円(2026年2月) |
| シティテラス東陽町 | 徒歩6分 | 築10年・522戸 | 約485万〜544万円 | 3LDK 70.37㎡:1億3,200万円(14階、2026年2月) 2LDK 57.19㎡:8,760万円(2026年9月) |
| ザ・パークハウス東陽町レジデンス | 徒歩9分 | 築9年・39戸 | 約372万〜507万円 | 2LDK 72.53㎡:1億1,100万円(10階、2025年11月) |
シティテラス東陽町は、駅に近く、522戸と規模が大きいのが強みです。翠賓閣は、駅距離こそ2分ほど遠いものの、公園に面した落ち着いた環境と、117戸という規模感が魅力です。
同じ3LDKの成約事例では、1㎡あたりの価格が近い水準で、「翠賓閣が割高」「シティテラスが割安」とは言い切れません。駅距離・規模・眺望・管理のどれを重視するかで、選ぶマンションが変わります。
なお、駅から16分の「プラウド東陽町」(南砂1丁目、築16年)は、参考の坪単価が約268万〜290万円で、価格帯が大きく違うので、同じ土俵では比べにくいです。南砂町エリアでマンションを探している方は、リビオシティ南砂町ステーションサイトの記事も参考にしてください。
賃貸に出すといくらぐらい?利回りは?
過去の賃貸の募集履歴では、次のような事例があります。
- 3LDK(66.57㎡・3階):月額28万円(2026年1月)
- 3LDK(75.91㎡・4階):月額32万円(2025年4月)
- 2LDK(3階):月額26.5万円(2024年6月)
- 1K(34.57㎡・5階):月額14.8万円(2024年11月)、15.8万円(2024年9月)
たとえば、67㎡の3LDKを1億1,570万円で購入して、月額28万円で貸した場合の表面利回りは、約2.9%です。1Kを5,980万円で購入して、月額15.8万円で貸した場合は、約3.2%になります。いずれも、管理費・修繕積立金・税金・空室期間を引く前の数字なので、実際の手取りはもっと下がります。
ポータルでは、想定利回り2.6%〜3.3%と推計されています。投資として見るなら、利回りよりも、将来売るときの価格を大切に考えたいマンションです。
売却を考えている方の目安
すでにお持ちで、売却を考えている方は、直近の成約事例を基準にしてください。たとえば、67〜75㎡台の3LDKなら、約1億1,500万円〜1億4,300万円が、比較の出発点になります。2LDK(55〜76㎡)は約8,200万円〜1億1,300万円、34.57㎡の住戸は約5,980万円(2026年8月の成約)です。
これは査定額ではなく、あくまで事例です。階数、向き、眺望、リフォームの状況、売り出す時期によって、価格は大きく変わります。同じ建物、近い広さ、近い階数の成約事例を並べて、売出価格を考えるのが基本です。
住み心地・評判・周辺環境|口コミ、買い物、公園と犬、学区
価格の次は、暮らしやすさです。口コミと、周辺の環境を見ていきます。
口コミ・評判の整理
このマンションの口コミは、複数のサイトを合わせても、件数が多くありません。投稿の時期も、2019年や2023年のものがあり、新しい情報とは限りません。その前提で、書かれている内容を整理します。
| 良い点として書かれていたこと | 気になる点として書かれていたこと |
|---|---|
| 水辺と緑に面した外観で、ガラス面が優雅。公園からも目立つ存在感がある | 夜間に、近くの親水公園で寝ている人がいて、子育て世帯としては気になる |
| 1階ラウンジにカッシーナの家具が使われ、重厚感がある | イースト21方向への道が、少し寂しく感じられる |
| ファミリー層が多く、公園で子どもを遊ばせる住民が多い | 乳児連れで入りやすい飲食店が、少なそうに見える |
| 駅から一本道で、遠くからも建物が見える | 周辺は古い団地が多く、高齢の方が目立つ、下町らしい雰囲気 |
| 手頃なスーパーが近くにあり、日常の買い物に困らない | 駅からの距離や規模では、ほかの物件に劣るという意見 |
| 駅までの道にコンビニがある | ― |
| 横十間川親水公園に面していて、散歩や子どもの遊び場に向いている | ― |
| プレミアムタイプの住戸があり、さまざまな層に受け入れられそう | ― |
| 都心に近い割に、手頃な飲食店が多く、区役所が近くて手続きしやすい(周辺環境の声) | ― |
総合すると、「外観・公園・買い物の便」は高く評価されていて、「夜の公園の様子」と「周辺の飲食店の雰囲気」が気になる点として挙がっています。
営業の目線でアドバイスすると、夜の公園の雰囲気は、昼だけでなく、夜にも現地へ行って確認してください。写真や口コミだけでは、体感がわからないからです。口コミの件数が少ないので、少数の意見を一般化しすぎないことも大切です。
買い物環境
口コミでは、スーパーが近いことが繰り返し評価されていました。具体的には、次の2店が挙がっています。
- 西友 東陽町店(江東区東陽4-12-30):公式の店舗ページでは、年中無休で、24時間営業(一部を除く)と案内されています
- イキイキ生鮮市場 東陽町店(江東区南砂2-6-11 ファミル東陽町1F):8:00〜23:00の営業と掲載されています
コンビニは、駅までの道にあるという口コミがありました。営業時間は変わることがあるので、公式サイトで確認してくださいね。
公園と犬との暮らし
このマンションはペット飼育が可能と掲載されています。ただし、飼える頭数・サイズ・種類は、管理規約で決まります。購入前に、規約で必ず確認してください。足洗い場などの専用設備は、今回の調査では確認できませんでした。
犬の散歩では、敷地が面している横十間川親水公園が、まず候補になります。全域が遊歩道として整備されていて、水辺を歩けるのが魅力です。口コミでは、豊住公園や木場公園も「少し頑張れば徒歩圏」とされています。
公園ごとの犬の入園ルール(リードの着用など)は、江東区の案内で確認してください。区内の公立ドッグランの場所も、区のサイトで確認できます。
学区と子育て環境
江東区の通学区域の一覧(令和6年4月1日現在)では、東陽7丁目は、小学校が江東区立東陽小学校、中学校が江東区立深川第四中学校と案内されています(東陽中学校の区域ではありません)。通学区域は、変更されることがあります。最新の情報は、江東区教育委員会に確認してください。
学校の評判は、人によって評価が分かれます。ネットの評価だけで決めずに、説明会や見学で、校風や通学路を確かめてくださいね。
保育園や、医療費助成など、江東区全体の子育て環境は、江東区の中古マンションは子育て向き?の記事、東京都江東区の保育園ガイドで詳しくまとめています。子育て世帯の住まい選びは、江東区の中古マンション・保育園まとめもどうぞ。
購入前に確認したいリスク|ハザード・東西線の混雑・周辺の新築計画
良い面だけでなく、弱点も整理します。特に、水害・混雑・周辺の工事の3つは、契約前に必ず考えておきたいポイントです。
水害のハザード|荒川氾濫・高潮・内水
結論から言うと、東陽町エリアは、荒川が氾濫したときに、深く浸水する想定の低地です。江東区は、水害ハザードマップを、洪水・大雨浸水(内水)・高潮の3種類で出しています。それぞれの想定は、次のとおりです。
| 種類 | 想定の内容 |
|---|---|
| 洪水(荒川の氾濫) | 荒川流域の72時間総雨量632mm(想定最大規模降雨、1,000年に一度の確率)を前提にした浸水想定 |
| 大雨浸水(内水) | 24時間総雨量690mm、1時間最大雨量153mmを前提にした想定(2026年3月25日指定の想定区域図) |
| 高潮 | 室戸台風級の台風を前提にした、東京都の高潮浸水想定区域図(2024年12月19日指定)。洪水と高潮が同時に起こる場合も想定 |
このマンションの位置での想定浸水深は、不動産情報サイトのハザード表示では、2.0〜4.0mとされています。2mを超える浸水が想定される場所なので、低層階は、大きな被害を受けるおそれがある深さです。個別の住所の浸水深は、国土交通省の「重ねるハザードマップ」や、江東区のハザードマップで確認してください。
江東区の説明では、決壊した堤防の復旧と排水が終わるまで、浸水が続く地域があり、2週間以上に及ぶ地域もあるとされています。水が引くまでの期間が長くなる可能性があるので、浸水そのものだけでなく、停電・断水・エレベーターの停止など、暮らしへの影響も考えておく必要があります。
津波については、江東区が「想定される最大の津波高さはT.P.+2.63m程度で、区を囲む防潮堤(T.P.+4.47〜6.87m)を下回るため、危険性は低い」と説明しています。
建物の対策と、確認したいポイント
不安ばかり書いても仕方ないので、安心材料と確認ポイントを整理します。
- 安心材料:分譲時の紹介では、建物を約1m嵩上げして建てたと説明されています。11階建なので、高層階であれば、想定される浸水の深さより高い位置に住める可能性があります
- 確認したいこと1:電気設備(受変電設備、エレベーターの機械、ポンプなど)が、どの階・どの高さにあるか。管理会社や、管理組合の資料で確認します
- 確認したいこと2:浸水時の、管理組合としての対応や、避難のルール(江東5区の広域避難の考え方も含めて)
- 確認したいこと3:火災保険の水災補償。補償の範囲と保険料を、事前に見積もりで確認します
液状化については、江東区は軟弱な地盤の低地が多い地域とされています。この住所の液状化の予測は、東京都や国土地理院の地図で確認してください。
私は、このマンションを買うなら、高層階を中心に検討するのが、リスクを下げる現実的な選び方だと考えています。逆に、低層階は、価格の安さだけで決めないようにしましょう。
東西線の混雑と、地下鉄8号線の延伸計画
最寄りの東西線は、通勤時間帯の混雑が大きな課題です。2026年7月に国土交通省が公表した令和7年度の調査では、東西線の木場から門前仲町の区間の混雑率は160%と報じられています。東京圏の主要区間の平均は143%なので、全体の中でも混雑が厳しい区間のひとつです。
東陽町駅から大手町方面へ向かうと、1つ目の木場駅の先が、この混雑区間にあたります。朝の通勤で、東西線を毎日使う方は、実際のラッシュ時間に、乗ってみてください。
一方で、期待できる材料もあります。江東区の案内では、有楽町線の延伸計画(地下鉄8号線)が、次のように進んでいます。
- 区間:豊洲から東陽町を経て、住吉までを結ぶ延伸
- 新駅:(仮称)枝川駅(豊洲〜東陽町間)と、(仮称)千石駅(東陽町〜住吉間)の2駅
- 事業者:東京メトロ(総事業費は約2,690億円を見込む)
- 工事の状況:2024年11月5日に着工
- 開業の目標:2030年代半ば
東陽町駅は、延伸区間の途中にある駅で、新たな路線が通る予定です。東西線が止まったときの代替ルートになるといった期待があります。ただし、開業時期は「目標」で、確定ではありません。価格への影響も、断定はできないので、「期待材料のひとつ」と考えておくのが適切です。
同じ東陽7丁目で進む、新築計画
購入前に、必ず確認してほしいのが、近くの新築計画です。建設業界の報道では、野村不動産が、東陽7丁目6-1に、15階建て・延べ面積約1.5万㎡・高さ約49mの共同住宅を新築する計画があり、2026年10月に着工する予定と報じられています(設計は長谷工コーポレーション)。着工の状況は、現地で確認してください。
この計画が、どのような影響を与えるかを、整理します。
- 工事期間中の騒音・振動・工事車両(住戸の位置によって、体感は変わります)
- 完成後の眺望・日照・風の変化(位置関係によって、影響が違います)
- 新しい住民が増えることによる、周辺の賑わいや、混雑の変化
- 新築の供給が増えることによる、中古価格や、賃料への影響
戸数や竣工時期、分譲か賃貸かといった詳細は、今回の調査では、公式な発表を確認できませんでした。検討する住戸から、計画地の方向がどう見えるのか、現地で位置関係を確認してください。
このほか、東陽町駅の近くでは、新砂1丁目に、三井不動産の賃貸ラボ&オフィス「(仮称)三井リンクラボ東陽町1」が、2026年夏の竣工を予定しています(東陽町駅から徒歩10分)。東陽町エリアでは、住宅だけでなく、オフィスや研究施設も増えています。
資産価値・住宅ローン控除・結論|買っていい人・やめたほうがいい人
最後に、資産価値の考え方、住宅ローン控除、そして結論をまとめます。
資産価値をどう考えるか
将来の価格は、誰にもわかりません。「必ず値上がりする」「資産価値が落ちない」といった言い方は、私はしません。そのうえで、価格を支える要素と、注意したい要素を並べます。
| 価格を支える要素 | 注意したい要素 |
|---|---|
| 東西線で大手町まで約9分と、都心へのアクセスが良い | 荒川の氾濫で深い浸水が想定される低地にある |
| 公園に面した敷地と、築7年の築浅の建物 | 最寄りの東西線が混雑している |
| 三菱地所グループによる分譲と管理 | 駅徒歩8分で、徒歩6分の競合マンションがある |
| 直近の成約価格は、建物全体で前年比プラスの推計 | 117戸と規模が小さく、確認できた共用施設はコンパクト |
| 地下鉄8号線の延伸計画が進んでいる | 同じ7丁目で新築計画があり、工事や供給増の影響が考えられる |
私の見立てでは、このマンションは、「立地・環境・ブランドは高水準で、水害リスクと混雑を理解して買う物件」です。価格は高めですが、近い条件の競合と比べて、極端に割高とは言えません。
購入するときは、仲介会社の選び方も大切です。売主と買主の両方から手数料を受け取る「両手仲介」には、注意したい点があります。2025年の法改正も含めて、両手仲介・囲い込みの記事で解説しています。
住宅ローン控除はどの水準?
住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、住宅の性能によって、借入限度額が変わります。このマンションの、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準の認定の有無は、今回の調査で確認できませんでした。認定があるかどうかは、売主や仲介会社に、認定通知書や性能評価書の有無を確認するのが確実です。
令和8年度の税制改正では、住宅ローン減税が延長・拡充されました。国土交通省は、省エネ性能の高い既存住宅(中古住宅)について、借入限度額を引き上げ、控除期間を13年に広げるとしています。2026年以降に入居する既存住宅の借入限度額は、一般的に次のように整理されています。
| 住宅の区分(既存住宅) | 借入限度額(一般世帯) | 借入限度額(子育て・若者夫婦世帯) | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 上乗せなし | 10年 |
この表は、複数の税務・不動産の解説をもとにした一般的な整理です。細かい適用条件は、国税庁や国土交通省の最新の案内で確認してください。実際の控除額は、年末のローン残高、所得、入居時期などで変わります。
床面積の要件にも、注意してください。控除には、40㎡以上(原則は50㎡以上)の床面積が必要です。このマンションの1R・1Kなど、約34.57㎡の住戸は、いずれの場合も40㎡に満たないため、住宅ローン控除の対象にならないと考えられます。築年数の面では、築7年なので、問題になりにくいです。
制度の考え方や、築年数の制限は、中古マンションの住宅ローン|築年数の制限と減税のポイントの記事でも整理しています。江東区のエリア選びで迷っている方は、豊洲・東陽町・門前仲町を比べたエリア比較の記事もあわせてどうぞ。
結局、買っていい人・やめたほうがいい人
最後に、不動産営業マンとしての結論です。
買っていい人
- 公園に面した、落ち着いた環境と、築浅の建物を重視する方
- 東西線で都心に通え、大手町方面へ約9分のアクセスを活かせる方
- 水害のリスクを理解して、高層階や保険などの対策を取れる方
- 管理費・修繕積立金の増額を見込んで、資金計画を立てられる方
- 117戸の、コンパクトで上質な共用部を好む方
やめたほうがいい人
- 水害リスクを、どうしても許容できない方(特に低層階を検討している方)
- 駅徒歩5分以内など、駅近を最優先にする方
- 東西線の混雑が、どうしても耐えられない方
- キッズルームやフィットネスなど、多彩な共用施設を最優先する方(確認できた共用部はコンパクトです)
- 修繕積立金の増額を、受け入れにくい方
- 近くの新築工事や、完成後の眺望の変化が、気になって仕方ない方
ザ・パークハウス東陽町翠賓閣は、「立地・外観・管理のバランスが良い築浅マンション」ですが、水害と混雑のリスクを理解して、納得して買う物件です。そのうえで、高層階を中心に、同じ駅のほかのマンションとも見比べて、時間をかけて検討してくださいね。
購入するか迷っている方は、まず現地で、昼と夜、平日と休日の2回、実際に歩いてみてください。数字だけではわからない、暮らしの雰囲気が見えてきます。
