葛飾区の中古マンションは子育て向き？相場・保育園・学区・水害ハザードを不動産業者が解説【2026年版】

「都内で子育てしたいけれど、予算が厳しい…」「下町の雰囲気が好きで、落ち着いた街がいい」。そんな子育て世帯が、よく候補にあげるのが東京都葛飾区です。金町、新小岩、亀有、青砥、柴又など、個性のある街がそろい、都心へのアクセスと暮らしやすさのバランスがよいエリアです。

一方で、葛飾区は、荒川・中川・江戸川に囲まれた低地のエリアでもあります。マンション選びでは、価格だけでなく、水害リスクや学区、保育園の状況まで確認しておきたいところ。この記事では、中古マンション売買に携わる不動産業者の目線で、公式データなど確認できた情報をもとに、葛飾区の特徴、相場の見方、子育て環境、注意点、購入前のチェックリストまで、じっくりまとめました。

この記事の要点

• 葛飾区の人口は473,464人、世帯数258,789世帯（令和8年4月1日現在・区公式）
• 中古マンションの取引平均は約71.9万円/㎡（2026年・民間データ）。駅徒歩5分以内と16分以上で、約25万円/㎡の差
• 子ども医療費助成は、高校3年生年代まで。医療証を使えば、窓口での負担はなし
• 水害ハザードマップ（令和7年3月発行）で、荒川・中川・江戸川の浸水想定を、必ず確認しましょう

※この記事は、公式ページや公開データをもとにした一般的な解説です。特定の物件の購入をすすめるものではなく、価格や将来の値動きを保証するものではありません（2026年10月時点の情報）。

葛飾区はどんな街？基本データと街の特徴

人口は約47.3万人

葛飾区の公式サイトによると、令和8年4月1日現在の人口は473,464人（男性235,782人、女性237,682人）、世帯数は258,789世帯です。人口密度は、1平方キロメートルあたり13,605.3人と紹介されています。出典：区の概要（葛飾区公式）

主な駅と、路線のイメージ

エリア（駅）	主な路線	街の印象
金町	JR常磐線、京成金町線	駅前に商業施設が集まる、区の北東の中心
新小岩	JR総武線	区の南西に位置する、にぎやかな駅前
亀有	JR常磐線	区の北西。駅前の商店街がある
青砥	京成本線・押上線	京成線の乗り換え駅
柴又	京成金町線	下町の観光地としても知られるエリア
高砂	京成本線・金町線、北総線	複数の路線が乗り入れる

※路線は代表的なものです。実際の通勤・通学の経路や所要時間は、勤務先・学校に合わせて、乗換案内で確認してください。

荒川・中川・江戸川に囲まれた、下町の住宅地

葛飾区は、荒川・中川・江戸川といった大きな河川に囲まれたエリアで、古くからの住宅地や商店街が、今も暮らしに根付いています。高層ビルや大きな繁華街が少なく、落ち着いた住宅街が多いのが特徴です。その一方で、水害のリスクを、購入前にしっかり確認する必要がある地域でもあります。

葛飾区の中古マンション相場の見方

取引の平均は約71.9万円/㎡

民間の相場データ（2026年）によると、葛飾区の中古マンションの取引平均は約71.9万円/㎡（坪単価約237.7万円）で、前年から3.0％の上昇でした。集計は2022年9月〜2026年3月の取引にもとづき、標準的な物件は、平均築年数23.4年、平均駅距離9.3分、平均専有面積55.3㎡です。単純に計算すると、55.3㎡で約3,980万円前後、70㎡なら約5,030万円前後というイメージです。出典：葛飾区の中古マンション相場・㎡単価と価格推移

駅からの距離で、価格が大きく変わる

駅からの徒歩	㎡単価の目安
5分以内	約73.7万円/㎡
16分以上	約48.8万円/㎡

同じデータでは、徒歩5分以内の取引平均が、徒歩16分以上より、約51％高い水準です。「駅近を優先するか、広さや予算を優先するか」は、ご家族の通勤・通園のスタイルで、決まります。

エリアによる価格の違い

同じデータで、エリア別の㎡単価を見ると、次のような違いがあります。

区分	エリア	㎡単価の目安
高い順	新小岩	約86.9万円/㎡
高い順	小菅	約83.7万円/㎡
高い順	亀有	約81.0万円/㎡
低い順	東水元	約33.6万円/㎡
低い順	西水元	約33.6万円/㎡
低い順	水元	約37.4万円/㎡

※エリア別の数字は、取引件数が少ない地域もあるため、参考程度にご覧ください。実際の価格は、築年数・階数・面積・駅距離によって、大きく変わります。

将来の値上がりや値下がりは、誰にも断言できません。気になる物件があるときは、似た条件の「成約事例」を、複数の不動産会社に確認するのがおすすめです。区のエリア比較をほかの区と合わせて見たい方は、墨田区、江戸川区、足立区の記事も参考にしてください。

子育て環境｜保育園・医療費・学校

保育園｜申込の流れと、最新情報の確認

葛飾区の公式サイトの保育のページには、「令和8年度 保育施設利用案内」や、選考結果（最低内定点数）、オンライン申請などの情報が掲載されています。区の現況資料では、保育所等の待機児童が令和6年4月時点で0人と紹介されていますが、希望する園の入りやすさは、エリアや年齢によって変わります。購入前に、希望する園の状況と、最低内定点数を確認しておくと安心です。出典：保育（葛飾区公式）

葛飾区の保育園の人気や、空き状況の見方は、東京都 葛飾区 保育園 人気ランキング＆空き状況 完全ガイドでまとめています。

子ども医療費助成｜高校3年生年代まで

葛飾区の公式サイトによると、子どもの医療費助成の対象は、高校3年生相当年齢（18歳に達した日以後の最初の3月31日）までのお子さんです。医療証は、年齢によって次の3種類があります。

• 乳幼児医療証（マル乳）：就学前まで
• 子ども医療証（マル子）：小・中学生まで
• 高校生等医療証（マル青）：高校生相当年齢まで

健康保険を使って診療・調剤を受けたときの自己負担分（保険適用の総医療費の2割または3割）が助成の対象で、医療証を使うと、窓口での負担はありません。申請は、窓口や郵送のほか、区公式サイトからのオンライン申請や、マイナポータル（ぴったりサービス）からもできます。出典：子どもの医療費助成（葛飾区公式）

小学校の学区｜住所ごとに指定されている

葛飾区の公式サイトの「小学校通学区域一覧」では、町丁名ごとに、指定されている小学校を確認できます。たとえば、次のような学校が示されています。

町名	指定されている小学校（一覧の例）
金町	金町小学校、柴原小学校、末広小学校
新小岩	小松南小学校
亀有	亀青小学校、道上小学校、中之台小学校、白鳥小学校
柴又	柴又小学校、北野小学校、東柴又小学校
立石	本田小学校、梅田小学校、清和小学校、葛飾小学校
高砂	高砂小学校、住吉小学校、奥戸小学校

同じ町名でも、丁目や番地によって、指定される学校が異なる場合があります。物件の正確な住所で、必ず公式の一覧表を確認しましょう。通学区域の確認や、問い合わせは、葛飾区教育委員会事務局学務課学事係（電話03-5654-8457）です。出典：葛飾区小学校通学区域一覧（公式）

通学区域校以外を希望する場合は、指定校変更の手続きがあります。新入学の場合は、10月上旬に送付される就学通知書の裏面が指定校変更申立書になっており、必要書類を添付して、10月末までに提出する、と案内されています。承認の基準もあるため、詳しくは指定校変更（葛飾区公式）を確認してください。

ハザード｜荒川・中川・江戸川の水害リスクを必ず確認

葛飾区の公式サイトでは、「葛飾区水害ハザードマップ（令和7年3月発行）」を公開しています。荒川・中川・江戸川の洪水ハザードマップ、解説編、内水氾濫、高潮の情報が掲載されていて、次の3つの要素が示されます。

• 浸水の深さ
• 浸水が続く時間
• 家屋倒壊等氾濫想定区域（洪水時に建物が倒壊するおそれのある区域）

令和7年3月の更新では、中川・綾瀬川の情報や、高潮の想定、避難に関する情報が充実したと案内されています。マップは、危機管理担当や、各地区センターなどでも、配布されています。出典：葛飾区水害ハザードマップ（葛飾区公式）

購入前に確認したいポイント

• 検討中のマンションが、どの川の、どの浸水想定区域にあたるか
• 想定される浸水の深さと、浸水が続く期間
• マンションの階数（住戸の高さ）と、共用部の電気設備や防災設備の位置
• 最寄りの避難所と、避難経路
• 停電・断水時の備え（備蓄、非常用電源、エレベーターの扱い）

この記事では、特定の物件の浸水リスクを断定することは避けます。ご自身の検討する物件の所在地で、必ず公式マップを確認してください。

中古マンション選びの注意点

築年数と管理状態

前述のデータでは、取引の平均築年数が約23.4年です。築年数がある程度経過した物件が、多く流通しているということです。築年数だけでなく、修繕の履歴、長期修繕計画、修繕積立金の状況、管理組合の運営を確認しましょう。

駅距離とバス便

駅からの距離で、価格が大きく変わるエリアです。駅から離れるほど価格は下がりますが、バス便になることもあります。通勤・通園の時間帯の、バスの本数やルートも、確認しておきましょう。

仲介の仕組みも知っておく

どの不動産会社に相談するかで、紹介される物件や進め方が変わることがあります。仲介の仕組みや、「両手仲介」「囲い込み」について、「両手仲介」「囲い込み」とは？で解説しています。

購入前に確認したいチェックリスト

確認項目	見るポイント
ハザード	荒川・中川・江戸川の浸水想定、内水氾濫、高潮、避難先
管理状態	管理組合の運営、共用部の清掃・補修の状態
修繕積立金・長期修繕計画	積立金の残高、大規模修繕の履歴、今後の値上げ予定
耐震性	建築確認の時期（1981年6月以降か）
駅距離・バス	徒歩時間、バス便の場合は本数と所要時間
保育園・学区	希望する園の最低内定点数、通学区域と指定校変更の条件
周辺環境	夜や休日の人通り、騒音、スーパー・病院の場所

水害に備える｜購入後の暮らしで意識したいこと

葛飾区を含む、墨田区・江東区・足立区・江戸川区は、「江東5区」と呼ばれ、大規模な水害を想定した広域避難の取り組みが行われています。ハザードマップを確認するだけでなく、実際に水害が起きたときの行動を、家族で話し合っておくと安心です。

• 避難先を複数、決めておく：近くの避難所、親戚や知人の家、広域避難先など、複数の選択肢を持つ
• 避難のタイミングを話し合う：「どの情報が出たら、どう動くか」を、家族で共有する
• 備蓄を用意する：飲料水、食料、携帯トイレ、ライト、モバイルバッテリーなど。乳幼児がいる家庭は、ミルクやおむつ、離乳食も
• 貴重品・書類の保管場所を決める：持ち出しやすい場所に、まとめておく
• 火災保険の補償内容を確認する：水災が補償の対象か、確認しておきましょう

マンションの場合は、停電や浸水で、エレベーターや給水設備が使えなくなる可能性も考えて、管理組合の防災計画（防災訓練・備蓄・非常用電源）が、どうなっているかを、購入前に聞いておくと安心です。

内覧で必ず見ておきたいポイント（子育て世帯向け）

場所	見るポイント
最寄り駅からの道	ベビーカーや自転車で通れる歩道か、夜の明るさ、坂や段差、踏切の有無
保育園・小学校までの道	実際に歩いて時間を測る。交通量の多い道を渡るか
スーパー・小児科	営業時間、徒歩圏にあるか、休日の診療の有無
共用部	エントランス、ゴミ置き場、駐輪場、エレベーターの待ち時間
住戸の中	日当たり、収納、子どもの成長後の部屋割り、ベビーカーの置き場
防災面	ハザードマップ上の位置、階数、備蓄倉庫、非常用電源の有無
音・においの状況	線路や幹線道路、上下階の生活音、ゴミ置き場の近さ

可能なら、平日の朝と、休日の昼など、時間帯を変えて、2回見に行くのがおすすめです。同じ場所でも、人通りや騒音の印象が変わります。

資金計画の考え方｜物件価格以外にかかる費用

中古マンションを購入するときは、物件価格のほかに、次のような費用がかかります。事前に、資金計画に含めておきましょう。

費用	内容の例
仲介手数料	不動産会社に仲介を依頼した場合に必要
登記費用・司法書士報酬	所有権移転や、抵当権設定の登記にかかる費用
印紙税	売買契約書、ローン契約書に貼る印紙
住宅ローン関連費用	事務手数料、保証料、団体信用生命保険など（金融機関による）
火災保険・地震保険	建物の構造や補償内容によって異なる。水災補償の有無も確認
固定資産税等の精算金	引き渡し日を基準に、売主と日割り精算するのが一般的
管理費・修繕積立金	毎月かかる費用。将来の値上げ予定も確認
リフォーム・引っ越し費用	入居前に、内装を整える場合に必要

「物件価格の何％」といった目安は、物件や契約内容によって変わるため、具体的な金額は、不動産会社に見積もりを出してもらうようにしましょう。また、毎月の返済額だけでなく、教育費がかかる時期や、金利が上がった場合も想定した、余裕のある資金計画が大切です。

子育て世帯がやりがちな、家探しの失敗と対策

よくある失敗	対策
価格だけで決めて、駅が遠く、通勤・通園が大変になった	実際に、朝の通勤・通園ルートを、歩いて、時間を測る
築年数だけを見て、管理状態を確認しなかった	修繕履歴、長期修繕計画、修繕積立金を、必ず確認
学区を確認せず、希望の学校に通えなかった	物件の正確な住所で、公式の通学区域を確認。指定校変更の条件も確認
保育園の入りやすさを調べずに、購入した	購入前に、希望園の状況と、最低内定点数を確認
ハザードマップを見ずに、契約した	浸水の深さ・継続時間・避難先を、契約前に確認
1社だけの情報で、判断した	複数の不動産会社に相談し、成約事例を比べる

どの失敗も、事前の確認と、ちょっとした準備で防げるものばかりです。ご家族の条件に合わせて、無理のない計画を立ててくださいね。

購入までの流れ（子育て世帯向け）

1. 家族の条件を整理する：予算、通勤、保育園・学区、広さの優先順位を決める
2. エリアと物件を絞る：相場と成約事例で、価格の目安をつかむ
3. 内覧する：周辺環境を、歩いて確認する。平日と休日の2回がおすすめ
4. 資金計画とローン事前審査：無理のない返済額を、教育費も見て考える
5. 重要事項説明・契約：管理規約、修繕履歴、ハザード情報の説明を確認
6. 引き渡し・入居：保育園や学校の手続きも、忘れずに

ほかの区と比べるときの、5つの視点

葛飾区を検討するとき、お隣の区とも、比べてみる方は多いはずです。比べるときは、価格だけでなく、次の5つの視点で、整理してみましょう。

1. 価格（㎡単価と、総額）：同じ条件（築年数・面積・駅距離）で比べる
2. 通勤・通学の時間：実際のルートで、朝の所要時間を確認する
3. 保育園・学校：希望する園の状況と、通学区域を確認する
4. 子育て支援の制度：子ども医療費の助成など、区ごとに制度が異なる
5. ハザード（水害など）：各区の公式ハザードマップで、浸水想定を確認する

たとえば、子ども医療費助成は、葛飾区は高校3年生年代までです。ほかの区の制度は、各区の公式サイトで確認して、比べてみてください。

家計と教育費を見すえた、住まい選びの考え方

• 「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で考える：子どもの成長にともなって、教育費は増えていきます
• 管理費・修繕積立金の将来も見ておく：築年数が進むと、積立金が上がるケースがあります。長期修繕計画で、今後の予定を確認しましょう
• 固定費を整理する：住居費、保険、通信費など、家計の全体を見直したうえで、予算を決める
• 万一に備えた、余裕をもつ：家計に、予備の資金を確保しておくと安心です

住まいは、長く暮らす場所です。目先の価格だけでなく、10年後、20年後の家族の暮らしを想像しながら、選んでいきましょう。

葛飾区が向いている家庭・慎重に考えたい家庭

向いているかもしれない家庭

• 都内で、予算に合う中古マンションを探している
• 落ち着いた環境で、子育てをしたい
• 下町の雰囲気や、地域とのつながりを大切にしたい
• 子ども医療費助成など、区の制度も重視したい

慎重に考えたい家庭

• 最新のタワーマンションや、再開発エリアを重視する
• 水害リスクを、特に重く見ている（必ず公式マップで確認）
• 駅徒歩5分以内の築浅物件を、予算内で探したい

関連記事｜ほかの区の子育て・住まい選びも比べてみよう

近隣の区と比べたい方へ

江戸川区で中古マンションを選ぶという堅実な選択、足立区で中古マンションを検討する子育て世帯向けの記事、墨田区で中古マンションを検討する子育て世帯向けの記事は、葛飾区の近隣の区です。価格や、街の特徴の違いを比べてみてください。江東区の中古マンションは子育て向き？の記事も、参考になります。

保育園の状況を知りたい方へ

葛飾区の保育園 人気ランキング＆空き状況ガイドでは、申込の流れや指数の考え方を、まとめています。ほかの区の保育園情報は、墨田区の保育園ガイド、台東区の保育園ガイドもどうぞ。

千葉県側の選択肢も気になる方へ

都内で予算が合わない場合の選択肢として、船橋市の中古マンションは子育て向き？も参考になります。相場や保育園の状況、ハザードの確認方法を、公式データでまとめています。

葛飾区の中古マンションに関するよくある質問

Q. 葛飾区の中古マンションの相場は、いくらくらい？

民間データでは、2026年の取引平均が約71.9万円/㎡です。平均専有面積55.3㎡で、約3,980万円前後という目安です。駅徒歩5分以内か16分以上かで、大きく変わります。

Q. 子ども医療費の助成は、いつまで？

高校3年生相当年齢（18歳に達した日以後の最初の3月31日）までです。医療証を使うと、窓口での負担はありません。

Q. 学区はどうやって調べますか？

葛飾区公式サイトの「小学校通学区域一覧」で、町丁名から確認できます。同じ町名でも、丁目や番地で変わることがあるため、正確な住所で確認してください。

Q. 水害が心配です。買って大丈夫？

物件の場所によって、リスクは異なります。葛飾区の水害ハザードマップ（令和7年3月発行）で、浸水の深さと継続時間、避難先を確認し、階数や防災設備まで含めて、検討しましょう。

Q. 保育園には入りやすい？

区の現況資料では、令和6年4月時点の待機児童は0人と紹介されています。ただし、希望する園の入りやすさは、エリアや年齢で変わるため、最新の情報と最低内定点数を、公式サイトで確認してください。

Q. 築年数が古いマンションは、避けたほうがいい？

築年数だけでは判断できません。管理状態、修繕履歴、耐震性（1981年6月以降の建築確認かどうか）を確認したうえで、検討しましょう。取引の平均築年数は、約23.4年というデータもあります。

Q. 駅から遠い物件は、やめたほうがいい？

一概にはいえません。駅から離れるほど価格は下がります（徒歩16分以上は約48.8万円/㎡の平均）。ただし、通勤・通園の時間やバスの本数など、生活のしやすさも、あわせて確認しましょう。

Q. 内覧は、いつ行くのがおすすめですか？

平日の朝と、休日の昼など、時間帯を変えて、2回見に行くのがおすすめです。通勤・通園の時間帯の人通りや、周辺の音の状況を、確認できます。

まとめ｜葛飾区は「条件を整理して選ぶ」と見つかりやすい街

葛飾区は、都内で、比較的価格のバランスがよく、子ども医療費助成など、子育て世帯に役立つ制度もある街です。一方で、水害リスクの確認、駅距離と価格の関係、築年数と管理状態は、購入前に必ず確認したいポイントです。

ご家族の優先順位を決めてから探すと、納得のいく一戸に出会いやすくなりますよ。

※本記事は、2026年10月時点で確認した公式情報や公開データにもとづく一般的な解説です。特定の物件の購入・売却をすすめるものではなく、価格や将来の値動きを保証するものではありません。価格・制度は変更されることがあるため、最新の情報は不動産会社・各公式サイトでご確認ください。