築年数が経つにつれ、空室期間が長くなってませんか？そんなオーナー様の為に、長期空室物件をたった１カ月で満室にしたおすすめの空室対策を大公開！現役の賃貸不動産経営管理士が実際に空室対策を行う手順をまねて、できることから実践して満室経営を目指しましょう。
[itemlink post_id=”223″]おすすめ空室対策①家賃適正化
結局のところ、空室対策で一番効果が高いのは、賃料を適正化することです。
そして、長期空室で悩まれている方の多くの原因はここにあります。
まずは募集しているお部屋の賃料が適正か確認しましょう。
賃貸検索サイトの大手【SUUMO】、【ホームズ】で近隣の物件を検索してみましょう。
どうですか？
あなたの賃貸条件は、他の物件と比べて高くなってませんか？
５年、10年前の賃料のまま募集しているとしたら、明らかに相場がズレているはずです。
ローンの支払い等毎月の支出と相談しながら家賃を適正化していきましょう。
おすすめ空室対策②初期費用緩和
家賃の適正化を検証した後は、契約に関わる一時金について何か対策できないか検討しましょう。お金をかけずにできるおすすめの空室対策です。
借りてくださる方は、通常契約をする時に家賃の４～６倍の契約金を必要とします。
もし契約時の費用が極端な話ゼロ円だった場合どうでしょうか。
これは立派な差別化です。
競合物件とあなたの物件とで迷ったお客様がいた場合、契約金が安い方の物件に申し込む可能性が高いです。
では実際に何をするかというと、
まずは敷金をゼロにしましょう。
”敷金ゼロって夜逃げされたり退去時にもめた場合危ないって聞くけど大丈夫？”
今は保証会社の補償内容も厚くなってきたので大丈夫なんです。
敷金１カ月分くらいであれば、保証会社の補償で十分補填できます。詳しくは、各社保証会社の補償内容をご確認ください。
次は、礼金です。
礼金とは、言ってしまえば「大家さん、お部屋を貸してくれてありがとう」というお礼のお金です。
昔は、当然のようにこの礼金を設定していましたが、今は違います。ほぼ礼金を取っていない物件ばかりです。新築物件ですら、礼金を取っていない物件が多いです。
まだ礼金を設定しているようであれば、礼金はゼロにすべきです。
最後に検討すべきは、フリーレントです。フリーレントとは、お家賃を面免除する期間を設けることを言います。
通常はフリーレントを１カ月設定することが多いです。
借りる方は、契約の時に前家賃を払うことが通例です。しかし、フリーレントを設定すると、この前家賃の金額が減るので、契約金も減るという仕組みです。
いかがですか？
空室が１カ月以上続くことを想定するのであれば、フリーレントを１カ月つけてすぐに契約した方がお得だと思いませんか？
おすすめ空室対策③ターゲットを見直そう
ターゲットを広げてみませんか？
外国籍の方はNG、高齢者の方はちょっと・・・。ペットは禁止。
こんな入居条件をつけてませんか？
空室が続いているようであれば、もう一度ターゲットについて見直してみましょう。
まずは、外国籍の方の入居についてです。
外国の方は日本とは生活様式が違うので、管理上いろいろと問題が出る場合があります。
ゴミ出しの仕方が悪い、退去の際部屋をものすごく汚された等。このような話はよく聞きますし、実際に私の周りのオーナー様も経験してます。
しかし、外国の方が全員そうとは限りません。ゴミ出しをきちんと守っている方もいらっしゃいますし、お部屋もきれいに使って下さっている方もいます。
これもまた事実です。
頭ごなしにＮＧとするのではなく、日本に何年住んでいるのかや、ゴミ出しマナーを理解しているか等を確認してから判断してみてはいかがでしょうか。
おすすめ空室対策④更新料を見直そう
更新料を設定されている方は多いかと思います。
長く入居したいと考えている申込者に効果的なのが更新料を免除する方法です。
長く入居したいと思ってお部屋を探す方は更新料についても気にしています。
更新料１カ月として募集している物件はまだまだ多いですが、ここは思い切って更新料なしにしてみませんか？
実はこの方法は、入居者を退去させないという逆の発想の空室対策ともなります。
先ほど、初期費用の緩和をご紹介しました。敷金・礼金ゼロ、仲介手数料もゼロ、おまけにフリーレント１カ月付というお部屋は、けっこうあります。
引越し代金を考えても更新するより新しい部屋を借りた方がお得なケースが出てきてしまっているのです。
家財保険の更改費用や保証会社の費用を無くすことは、出来ませんが更新料を一度見直してはいかがでしょうか。
更新料1カ月を0.5カ月にするだけでも更新される確率は上がります。わずかな更新料に拘ったがために解約となり、その後に長期空室になってしまっては元も子もありません。
退去者がいなければ空室対策は、必要ありません。究極の空室対策は、現在の入居者の退去を減らすことと言っても過言ではないくらいです。
おすすめ空室対策⑤管理会社を見直そう
ここまでのおすすめ空室対策をやっても空室が埋まらなかった場合、管理会社を変えてみることも視野に入れましょう。
空室がなかな決まらない要因の大半は、賃貸条件が他の物件に比べてズレてしまっているからです。
しかし、ここまで述べてきた対策を全部行ったのに空室が決まらないとしたら、募集方法の問題を検討しなければなりません。
以下にチェックリストを設けました。チェックが少ない場合は管理会社を変更するか、担当営業マンに募集の方法を正すよう依頼することをお勧めします。
□公益財団法人日本賃貸住宅管理協会に加盟している
□管理専業、もしくは主力が管理業
（仲介・販売の人員より管理の人員が多い）
□地域に密着しており、地域活動に参加している。地域に貢献している
□指定流通機構（REINS）に募集情報を数日以内に登録している
□大手検索サイトで募集を行っている。
□検索サイトに掲載されている写真は綺麗か
□検索サイトに掲載されているおすすめポイントは十分か
□他の不動産会社へ情報を流しているか
いかかだったでしょうか。
特に検索サイトに掲載されている写真が汚い（古い）やおすすめポイントが微妙だった場合は、早急に担当営業に改善を求めるべきです。
また、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度に登録していない業者であれば管理会社変更を考えましょう。
国土交通省では、登録事業者の業務についてルールを定めることで、その業務の適切な運営を確保し、賃貸住宅管理業の健全な発達を図り、もって借主及び貸主の利益の保護を図る目的で賃貸住宅管理業の登録制度を設けています。
きちんとしている管理会社であれば当然登録しているはずだからです。
まとめ
いかかでしたでしょうか。
今回ご紹介した内容は、「家賃適正化」「初期費用緩和」「ターゲットを見直そう」「更新料を見直そう」「管理会社を見直そう」でした。
お金をかけずに１カ月で申し込みのとれる対策を厳選しました。
まずは自分の物件がどういう状況なのかを今一度確認し、対策を実行して満室を目指しましょう。
